Wissen · Steuern
Sonderabschreibungen:
Was das Steuerrecht erlaubt.
Das deutsche Steuerrecht bietet für Immobilieninvestoren mehr Spielraum, als die meisten nutzen. Welche Instrumente es gibt — und wann welches greift.
Die Instrumente
Vier Wege zur erhöhten Abschreibung
Degressive AfA
§ 7 Abs. 2 EStGFür neu errichtete Wohngebäude wurde die degressive AfA 2023 befristet wiedereingeführt. Sie ermöglicht in frühen Jahren höhere Abschreibungsbeträge — ideal für Investoren mit aktuell hoher Steuerlast, die in späteren Jahren sinken soll.
IAB (Investitionsabzugsbetrag)
§ 7g EStGGilt auch für bestimmte Gewerbeimmobilien, wenn sie zum Betriebsvermögen gehören. Bis zu 50 % der geplanten Anschaffungs- oder Herstellungskosten vorab steuerlich abziehen — maximal 200.000 € pro Investitionsvorhaben.
Sonderabschreibung § 7b EStG
Neue MietwohngebäudeFür Wohngebäude, die neu errichtet und vermietet werden (Baugenehmigung bis 2026), können im Jahr der Fertigstellung und den folgenden drei Jahren jeweils 5 % der Herstellungskosten zusätzlich abgeschrieben werden — insgesamt 20 % in 4 Jahren.
Erhöhte AfA Denkmalschutz
§ 7i / 7h EStGFür denkmalgeschützte Objekte oder Objekte in Sanierungsgebieten: 9 % der anerkannten Sanierungskosten über 10 Jahre. Besonders relevant für den Erwerb sanierungsbedürftiger Altbauten in attraktiven Lagen.
Steuerliche Regelungen können sich ändern. Die hier genannten Paragraphen beziehen sich auf den Stand 2024. Individuelle steuerliche Beratung ist vor jeder Investitionsentscheidung empfohlen.
Die Logik dahinter
Warum frühzeitige Abschreibung so wertvoll ist
Der Wert einer Steuerersparnis hängt davon ab, wann sie eintritt. Eine Ersparnis heute ist mehr wert als dieselbe Ersparnis in 15 Jahren — weil Sie das Kapital sofort reinvestieren können.
Sonderabschreibungen und der IAB verschieben Steuerlast in die Zukunft und schaffen Liquidität im Jahr der Investition. Gerade für Gutverdiener in der aktiven Berufsphase — mit hohem Steuersatz heute, aber möglicherweise niedrigerem im Ruhestand — ist das ein erheblicher struktureller Vorteil.
Die Kombination verschiedener Instrumente — etwa IAB im Vorjahr, Sonder-AfA im Investitionsjahr und laufende AfA danach — ist legal und vom Gesetzgeber ausdrücklich vorgesehen. Voraussetzung ist die richtige Planung und ein geeignetes Objekt.
Nächster Schritt
Welche Abschreibung passt zu Ihrer Situation?
Die richtige Kombination hängt von Ihrem Einkommen, dem Objekt und dem Timing ab. Andreas Heinze entwickelt das gemeinsam mit Ihnen.
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