Steuern
Werbungskosten bei Vermietung: was Sie absetzen können
Schuldzinsen, AfA, Verwaltung, Instandhaltung, Fahrten — fast jeder Euro rund um die vermietete Immobilie mindert die Steuer.
Wer eine Wohnung vermietet, versteuert nicht die Miete, sondern den Überschuss: Einnahmen minus Werbungskosten. Genau hier entscheidet sich, wie viel von der Miete am Ende beim Finanzamt landet. Viele Vermieter setzen deutlich weniger ab, als ihnen zusteht — nicht aus Vorsatz, sondern aus Unkenntnis. Dieser Überblick zeigt, welche Kosten abziehbar sind und wo die typischen Stolperfallen liegen.
Werbungskosten sind alle Ausgaben, die durch die Vermietung veranlasst sind (§ 9 EStG). Sie werden bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) von den Mieteinnahmen abgezogen. Bleibt ein Überschuss, wird er mit dem persönlichen Steuersatz versteuert; ergibt sich ein Verlust, mindert er in der Regel das übrige Einkommen. Voraussetzung ist eine ernsthafte Vermietungsabsicht — wer dauerhaft Verluste schreibt, gerät schnell in die Nähe der Liebhaberei.
Die großen Hebel: Zinsen und AfA
Die beiden gewichtigsten Posten sind meist die Finanzierungszinsen und die Abschreibung. Beide fallen ohne weiteres Zutun an und summieren sich über die Jahre erheblich.
Schuldzinsen
Zinsen für ein Darlehen, das dem Kauf, Bau oder der Erhaltung der vermieteten Immobilie dient, sind voll abziehbar — die Tilgung dagegen nicht, denn sie ist nur eine Vermögensumschichtung. Auch Geldbeschaffungskosten wie Bearbeitungs- oder Schätzgebühren und ein etwaiges Disagio zählen dazu. Wichtig ist die saubere Zuordnung des Darlehens zur vermieteten Immobilie.
Abschreibung (AfA)
Über die AfA setzen Sie den Wertverlust des Gebäudes ab — beim Bestand in der Regel 2 % pro Jahr, bei Neubauten ab Fertigstellung 2023 linear 3 % oder degressiv 5 %. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden. Deshalb lohnt es sich, den Gebäudeanteil im Kaufvertrag möglichst sauber auszuweisen.
Laufende Kosten rund um das Objekt
| Kostenart | Beispiele | Abziehbar? |
|---|---|---|
| Verwaltung | Hausverwaltung, Kontoführung, Steuerberatung (anteilig), Porto | voll |
| Instandhaltung | Reparaturen, Wartung, Schönheitsreparaturen | voll (Erhaltungsaufwand) |
| Nicht umlegbare Nebenkosten | Grundsteuer, Versicherung, Hausgeld-Anteil | voll |
| Fahrten zum Objekt | Besichtigung, Übergabe, Handwerker-Termin | 0,30 €/km bzw. tatsächliche Kosten |
| Tilgung des Darlehens | — | nein |
Umlagefähige Betriebskosten, die der Mieter erstattet, sind ein durchlaufender Posten: Sie zählen als Einnahme und als Ausgabe und heben sich auf. Nur die nicht umlegbaren Kosten mindern unterm Strich den Überschuss.
Erhaltungsaufwand oder Herstellungsaufwand?
Die wichtigste Weichenstellung bei Modernisierungen: Erhaltungsaufwand ist sofort im Jahr der Zahlung voll abziehbar (auf Antrag verteilt auf zwei bis fünf Jahre). Herstellungsaufwand dagegen erhöht die Anschaffungskosten und wirkt nur langsam über die AfA — also über Jahrzehnte.
Die 15-Prozent-Falle
Übersteigen die Instandsetzungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (netto), behandelt das Finanzamt sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dann ist kein Sofortabzug mehr möglich — alles läuft über die AfA. Wer kurz nach dem Kauf umfangreich saniert, sollte diese Grenze im Blick behalten und Maßnahmen gegebenenfalls zeitlich strecken.
Faustregel zur Abgrenzung
- Erhaltungsaufwand: etwas Vorhandenes wird ersetzt oder repariert (neue Heizung, gestrichene Wände, ausgetauschte Fenster).
- Herstellungsaufwand: etwas Neues entsteht oder der Standard wird deutlich gehoben (Anbau, Dachausbau, Sprung von einfacher auf gehobene Ausstattung in mehreren Kernbereichen).
Fahrten, Telefon und Kleinkram
Auch kleinere Posten summieren sich: Fahrten zum Objekt mit 0,30 € je gefahrenem Kilometer, anteilige Telefon- und Portokosten, Fachliteratur, Mitgliedsbeiträge in Eigentümerverbänden, Inserate bei Mietersuche und die Kosten der Steuererklärung, soweit sie auf die Vermietung entfallen. Geringwertige Wirtschaftsgüter für die Wohnung (bis 800 € netto) lassen sich im Jahr der Anschaffung sofort absetzen.
- 01
Belege ganzjährig sammeln
Eine einfache Mappe oder ein Ordner je Objekt verhindert, dass am Jahresende Abziehbares untergeht.
- 02
Zinsen und AfA zuerst
Diese beiden Posten sind meist die größten — Darlehensbescheinigung und AfA-Tabelle bereithalten.
- 03
Erhaltung von Herstellung trennen
Bei größeren Maßnahmen vorab klären, ob Sofortabzug oder AfA greift — und die 15-%-Grenze prüfen.
- 04
Anlage V ausfüllen
Einnahmen und Werbungskosten getrennt je Objekt eintragen; im Zweifel den Steuerberater einbinden.
Kann ich Werbungskosten schon vor der ersten Vermietung absetzen?
Ja. Vorab entstandene Aufwendungen (vorweggenommene Werbungskosten) sind abziehbar, sobald eine ernsthafte und nachweisbare Vermietungsabsicht besteht — etwa Inserate, Renovierung vor Erstvermietung oder Zinsen in der Bauphase.
Zählt die Tilgung meines Kredits als Werbungskosten?
Nein. Nur der Zinsanteil ist abziehbar. Die Tilgung baut Vermögen auf und ist steuerlich unbeachtlich. Deshalb kann ein endfälliges Darlehen die abziehbaren Zinsen länger hoch halten — ob das sinnvoll ist, hängt vom Gesamtbild ab.
Was passiert mit den Nebenkosten, die der Mieter zahlt?
Erstattete umlagefähige Betriebskosten sind zugleich Einnahme und Werbungskosten — sie heben sich auf. Steuerlich wirksam sind nur die Kosten, die Sie selbst tragen und nicht umlegen können, etwa die Grundsteuer oder die Gebäudeversicherung.
Das Wichtigste in Kürze
- Versteuert wird der Überschuss: Mieteinnahmen minus Werbungskosten.
- Größte Hebel sind meist Schuldzinsen und AfA — die Tilgung zählt nicht.
- Erhaltungsaufwand ist sofort abziehbar, Herstellungsaufwand nur über die AfA.
- Die 15-%-Grenze in den ersten drei Jahren nach dem Kauf im Auge behalten.
- Fahrten (0,30 €/km), Verwaltung und nicht umlegbare Nebenkosten nicht vergessen.
Quellen
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Angaben nach bestem Wissen, ohne Gewähr; Rechtsstand kann sich ändern.
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