Steuern
AfA verstehen: Wie viel schreibt eine Immobilie wirklich ab?
Bestand 2 %, Neubau linear 3 % oder degressiv 5 % — und mit § 7b bis zu ~10 % pro Jahr in den ersten vier Jahren.
Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ist der wichtigste, aber am häufigsten unterschätzte Steuerhebel bei Kapitalanlage-Immobilien. Viele kennen nur „2 oder 3 Prozent" — dabei hat der Gesetzgeber 2023 und 2024 deutlich nachgelegt. Wer die drei Wege kennt, holt im ersten Jahrzehnt einen erheblichen Teil seiner Investition über die Steuer zurück.
AfA bedeutet: Sie dürfen den Wertverlust des Gebäudes (nicht des Grundstücks) jährlich von Ihren Mieteinnahmen abziehen. Das senkt das zu versteuernde Einkommen — ganz ohne dass Ihnen reales Geld aus der Tasche fließt. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % bedeutet jeder abgeschriebene Euro rund 42 Cent Steuerersparnis.
Nur das Gebäude zählt, nicht der Boden
Abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil. Der Grund und Boden nutzt sich nicht ab und ist nicht abschreibbar. Üblich ist eine Aufteilung von etwa 70 % Gebäude zu 30 % Boden — je nach Lage kann der Bodenanteil aber deutlich höher sein. Die Aufteilung steht idealerweise schon im Kaufvertrag.
Die drei Wege der Gebäude-AfA
| Variante | Satz | Bedingung |
|---|---|---|
| Bestand (linear) | 2 % / Jahr | Wohngebäude, Fertigstellung 1925–2022 (§ 7 Abs. 4) |
| Neubau linear | 3 % / Jahr | Wohngebäude, Fertigstellung ab 2023 |
| Neubau degressiv | 5 % / Jahr vom Restwert | Baubeginn 1.10.2023–30.9.2029 (§ 7 Abs. 5a) |
| Sonder-AfA § 7b | +5 % / Jahr (Jahre 1–4) | zusätzlich; Effizienzhaus 40/QNG, Baukostengrenzen |
Linear: konstant, einfach, planbar
Die lineare AfA verteilt den Gebäudewert gleichmäßig: 2 % beim Bestand, 3 % bei Neubauten ab Fertigstellung 2023. Einfach zu rechnen, jedes Jahr derselbe Betrag.
Degressiv: vorn deutlich mehr
Seit Oktober 2023 ist für neue Wohngebäude die degressive AfA wählbar: 5 % — aber nicht vom Kaufpreis, sondern vom jeweiligen Restwert. Im ersten Jahr sind das 5 % der Gebäudekosten, im zweiten Jahr 5 % des verbliebenen Buchwerts und so weiter. Das verlagert die Abschreibung kräftig nach vorn, wo der Steuerhebel am meisten wirkt.
§ 7b: die Sonderabschreibung obendrauf
Für neu gebaute Mietwohnungen gibt es zusätzlich zur regulären AfA die Sonderabschreibung nach § 7b EStG: 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren. Kombiniert mit der degressiven AfA ergibt das in den Jahren 1 bis 4 rund 10 % Abschreibung pro Jahr — danach läuft die degressive AfA mit 5 % weiter.
Wichtig
§ 7b ist an harte Bedingungen geknüpft: Effizienzhaus-40-Standard mit Nachhaltigkeitssiegel (QNG), Baukostenobergrenze 5.200 €/m², Bemessungsgrundlage höchstens 4.000 €/m², Vermietung zu Wohnzwecken, Bauantrag zwischen 2023 und 2029. Ob ein konkretes Objekt qualifiziert, gehört vor dem Kauf geklärt.
Ein Rechenbeispiel
Angenommen, der Gebäudeanteil beträgt 280.000 € und Ihr Grenzsteuersatz liegt bei 42 %. So unterscheiden sich die Wege im ersten Jahr:
Das ist die Steuerersparnis allein aus der AfA — Finanzierungszinsen und andere Werbungskosten kommen noch obendrauf.
Was am Ende übrig bleibt
AfA ist keine geschenkte Rendite: Sie mindert beim späteren Verkauf den Buchwert und kann die zu versteuernde Bemessung beeinflussen. Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist ist der Verkaufsgewinn jedoch in der Regel steuerfrei — der Steuervorteil aus der AfA bleibt dann erhalten. Wie stark dieser Effekt wirkt, hängt vom persönlichen Steuersatz, dem Gebäudeanteil und der gewählten AfA-Variante ab; er ersetzt nie die nüchterne Prüfung des konkreten Objekts.
Kann ich degressive AfA und § 7b zugleich nutzen?
Ja. Die Sonderabschreibung § 7b läuft zusätzlich zur regulären (linearen oder degressiven) AfA. In Kombination mit der degressiven AfA sind in den ersten vier Jahren rund 10 % pro Jahr möglich.
Muss ich mich dauerhaft für degressiv oder linear entscheiden?
Sie wählen zu Beginn. Ein späterer Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist möglich, wenn die lineare Methode vorteilhafter wird — das ist Teil der Gestaltung mit dem Steuerberater.
Gilt das auch für Bestandsimmobilien?
Nein. Degressive AfA und § 7b gelten nur für Neubauten innerhalb der genannten Fristen. Bestandsimmobilien schreiben linear mit 2 % (bzw. 2,5 % bei Baujahr vor 1925) ab.
Das Wichtigste in Kürze
- Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht das Grundstück.
- Bestand 2 % linear, Neubau 3 % linear — oder degressiv 5 % vom Restwert.
- § 7b bringt zusätzlich 5 % p. a. in den Jahren 1–4 → bis ~10 % kombiniert.
- § 7b verlangt Effizienzhaus 40/QNG und Baukostengrenzen — vorab prüfen.
- Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn meist steuerfrei.
Quellen
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Angaben nach bestem Wissen, ohne Gewähr; Rechtsstand kann sich ändern.
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