Grunderwerbsteuer: Sätze nach Bundesland

Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf an und gehört zu den größten Kaufnebenkosten. Wie hoch sie ausfällt, hängt allein vom Bundesland ab: Seit 2006 dürfen die Länder den Satz selbst festlegen, und sie nutzen das sehr unterschiedlich. Wer weiß, worauf es ankommt, kann die Bemessungsgrundlage in zulässigem Rahmen senken — ganz ohne Tricks.

Die Grunderwerbsteuer entsteht mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags über ein Grundstück oder eine Immobilie (Grunderwerbsteuergesetz, GrEStG). Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Kaufpreis. Erst wenn das Finanzamt die Steuer erhalten hat, stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — ohne die trägt das Grundbuchamt den neuen Eigentümer nicht ein. Die Steuer ist also keine Formalie, sondern Voraussetzung für den Eigentumsübergang.

Die Sätze aller 16 Bundesländer

Stand 2026 reicht die Spanne von 3,5 % bis 6,5 %. Bayern ist seit Einführung der Länderhoheit unverändert beim Mindestsatz geblieben; mehrere Länder liegen am oberen Rand.

Was zählt zur Bemessungsgrundlage?

Versteuert wird die „Gegenleistung" — in aller Regel der vereinbarte Kaufpreis. Hinzu kommen können übernommene Lasten oder ein gesondert gezahlter Erschließungsbeitrag, wenn er Teil des Kaufpreises ist. Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören dagegen die übrigen Kaufnebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten oder die Maklercourtage.

Bewegliches Inventar herausrechnen

Mitverkaufte bewegliche Gegenstände unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Werden sie im Kaufvertrag mit realistischem Wert gesondert ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage entsprechend. Typische Posten: Einbauküche, Markisen, Sauna, Gartenhaus oder eine hochwertige Möblierung.

• Wert muss realistisch und nachweisbar sein — kein „Aufblähen", sonst erkennt das Finanzamt es nicht an.
• Faustregel: in der Summe nicht über rund 15 % des Kaufpreises ohne ausführliche Belege.
• Einbauküche, Möbel, Sauna, Markisen, Gartenhaus, Photovoltaik-Komponenten können herausgerechnet werden.
• Fest mit dem Gebäude verbundene Teile (z. B. Heizung) zählen dagegen zur Immobilie und bleiben steuerpflichtig.

Das Beispiel zeigt: Allein die Wahl des Standorts und ein sauber ausgewiesenes Inventar bewegen die Steuerlast spürbar. Beides lässt sich planen, bevor der Vertrag unterschrieben ist.