Steuern
Gebäude- vs. Bodenanteil: warum die Aufteilung bares Geld wert ist
Nur das Gebäude ist abschreibbar — der Boden nicht. Ein höherer Gebäudeanteil bedeutet über die Jahre spürbar mehr AfA.
Beim Kauf einer vermieteten Immobilie zahlen Sie einen Gesamtpreis für Gebäude und Grundstück. Steuerlich macht es aber einen großen Unterschied, wie sich dieser Preis aufteilt: Abgeschrieben wird ausschließlich das Gebäude. Je höher der Gebäudeanteil, desto mehr AfA über die Jahre — und desto mehr Steuerersparnis. Diese Aufteilung lässt sich von Anfang an gestalten.
Der Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Deshalb darf er nach dem Einkommensteuergesetz nicht abgeschrieben werden — nur das Gebäude unterliegt der AfA. Aus dem einheitlichen Kaufpreis muss also ein Gebäude- und ein Bodenanteil herausgelöst werden. Diese Aufteilung ist keine Formsache: Sie bestimmt die Bemessungsgrundlage Ihrer Abschreibung für die gesamte Haltedauer.
Warum der Gebäudeanteil so viel ausmacht
Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € (plus Nebenkosten) macht es einen erheblichen Unterschied, ob 70 % oder nur 55 % auf das Gebäude entfallen. Bei 2 % linearer AfA ergibt sich Jahr für Jahr eine andere Abschreibung — über Jahrzehnte summiert sich das zu fünfstelligen Beträgen an zusätzlich abziehbarem Aufwand.
Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % entspricht die jährliche Mehr-AfA von 1.200 € rund 500 € echter Steuerersparnis — Jahr für Jahr, allein durch eine günstigere, aber sachgerechte Aufteilung.
Drei Wege zur Aufteilung
- 01
Aufteilung im Kaufvertrag
Käufer und Verkäufer können den Kaufpreis im notariellen Vertrag auf Gebäude und Boden aufteilen. Das Finanzamt folgt einer wirtschaftlich vernünftigen Vereinbarung in der Regel — wenn sie nicht erkennbar nur zum Schein zustande kam.
- 02
BMF-Arbeitshilfe
Das Bundesfinanzministerium stellt eine Excel-Arbeitshilfe bereit, mit der sich die Aufteilung nach Bodenrichtwert und Gebäudesachwert berechnen lässt. Sie ist verbreitet, führt in teuren Lagen aber oft zu einem hohen Bodenanteil.
- 03
Gutachten
Bei strittigen Fällen oder ungünstigem Ergebnis der Arbeitshilfe kann ein Sachverständigengutachten eine sachgerechtere Aufteilung belegen. Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass die Arbeitshilfe nicht allein verbindlich ist.
BFH zur BMF-Arbeitshilfe
Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden, dass die Arbeitshilfe des BMF zur Kaufpreisaufteilung nicht ohne Weiteres bindend ist. Führt sie zu einem unrealistisch niedrigen Gebäudeanteil, kann ein qualifiziertes Gutachten dagegengehalten werden. Eine im Kaufvertrag getroffene und ernst gemeinte Aufteilung ist für das Finanzamt grundsätzlich der Ausgangspunkt.
Worauf Sie achten sollten
- Aufteilung am besten schon im Kaufvertrag festhalten — das ist der stärkste Anker.
- Der angesetzte Bodenanteil sollte zum örtlichen Bodenrichtwert passen, sonst wird er angezweifelt.
- Je teurer die Lage (hoher Bodenrichtwert), desto höher tendenziell der Bodenanteil — das ist der häufigste Grund für niedrige AfA.
- Eine offensichtlich nur steuerlich motivierte, wirtschaftlich unhaltbare Aufteilung erkennt das Finanzamt nicht an.
- Die einmal festgelegte Aufteilung wirkt über die gesamte Haltedauer — vorab gut rechnen lohnt sich.
Aufteilung im Überblick
| Methode | Verbindlichkeit | Typisches Ergebnis |
|---|---|---|
| Kaufvertrag | hoch, wenn ernsthaft vereinbart | wie verhandelt, plausibel |
| BMF-Arbeitshilfe | Hilfsmittel, nicht allein bindend | in teuren Lagen oft hoher Bodenanteil |
| Gutachten | stark im Streitfall | sachgerecht, mit Aufwand verbunden |
Kann ich die Aufteilung nachträglich ändern?
Eine spätere Korrektur ist schwierig. Das Finanzamt orientiert sich an der ursprünglichen Vereinbarung und den tatsächlichen Verhältnissen. Deshalb sollte die Aufteilung möglichst schon beim Kauf sachgerecht und belegbar festgelegt werden.
Warum kommt die BMF-Arbeitshilfe oft auf wenig Gebäudeanteil?
Sie rechnet stark mit dem Bodenrichtwert. In gefragten Lagen mit hohen Bodenwerten drückt das den Gebäudeanteil — und damit die AfA. Genau dann kann ein Gutachten oder eine vertragliche Aufteilung das realistischere Bild liefern.
Gilt das auch beim Eigentumswohnungskauf?
Ja. Auch beim Kauf einer Eigentumswohnung steckt im Preis ein anteiliger Bodenwert (Miteigentumsanteil am Grundstück), der nicht abschreibbar ist. Die Aufteilung gilt entsprechend.
Das Wichtigste in Kürze
- Nur das Gebäude ist abschreibbar — der Grund und Boden nicht.
- Ein höherer Gebäudeanteil bedeutet über die Jahre deutlich mehr AfA.
- Die Aufteilung am besten schon im notariellen Kaufvertrag festhalten.
- Die BMF-Arbeitshilfe ist ein Hilfsmittel, laut BFH aber nicht allein bindend.
- In teuren Lagen lohnt sich oft ein Gutachten gegen einen zu niedrigen Gebäudeanteil.
Quellen
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Angaben nach bestem Wissen, ohne Gewähr; Rechtsstand kann sich ändern.
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