Steuern
Vermietung an Angehörige: die 66-Prozent-Regel
Liegt die Miete bei mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten — sofern der Vertrag fremdüblich ist.
Wohnraum an Kinder, Eltern oder Geschwister zu vermieten, ist erlaubt und steuerlich anerkannt — wenn man die Spielregeln einhält. Der Gesetzgeber lässt eine vergünstigte Miete zu, ohne dass der Werbungskostenabzug leidet. Entscheidend sind zwei Grenzen und ein Vertrag, der dem zwischen Fremden standhält.
Wer an Angehörige vermietet, möchte oft eine moderate Miete verlangen. Steuerlich ist das attraktiv, weil die Werbungskosten — Zinsen, AfA, Instandhaltung — weiterhin abziehbar bleiben und so Verluste entstehen können, die das übrige Einkommen mindern. Damit das Finanzamt mitspielt, regelt § 21 Abs. 2 EStG, ab welcher Miethöhe der volle Abzug erhalten bleibt.
Die drei Schwellen
Maßstab ist immer die ortsübliche Marktmiete — die Warmmiete, also Kaltmiete plus umlagefähige Betriebskosten. Daran wird die vereinbarte Miete gemessen:
| Vereinbarte Miete | Folge | Überschussprognose nötig? |
|---|---|---|
| mindestens 66 % | voller Werbungskostenabzug | nein |
| 50 % bis unter 66 % | voller Abzug nur bei positiver Prognose | ja |
| unter 50 % | Werbungskosten anteilig gekürzt | entfällt (Kürzung) |
Die wichtigste Marke ist die 66-Prozent-Grenze: Wird sie erreicht oder überschritten, sind die Werbungskosten ungekürzt abziehbar — ganz ohne weitere Nachweise zur Wirtschaftlichkeit. Liegt die Miete zwischen 50 % und knapp 66 %, verlangt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose. Fällt diese positiv aus, bleibt der volle Abzug; fällt sie negativ aus, werden die Kosten anteilig gekürzt. Unter 50 % wird in jedem Fall anteilig gekürzt.
Inflation und Mietanpassung
Die 66 %-Grenze bezieht sich auf die jeweils aktuelle ortsübliche Miete. Steigen die Vergleichsmieten, kann eine ursprünglich passende Miete unbemerkt unter die Schwelle rutschen. Es empfiehlt sich, die Miethöhe regelmäßig — etwa zum Jahresende — zu überprüfen und bei Bedarf anzupassen, damit der volle Abzug erhalten bleibt.
Fremdüblich heißt: wie unter Fremden
Die Miethöhe allein genügt nicht. Das Finanzamt erkennt den Mietvertrag nur an, wenn er auch im Übrigen so gestaltet und gelebt wird, wie es unter fremden Dritten üblich wäre. Wird dieser Maßstab verfehlt, kann der gesamte Abzug kippen — unabhängig von der 66-%-Grenze.
- Schriftlicher Mietvertrag mit den üblichen Regelungen (Mietobjekt, Miete, Nebenkosten, Laufzeit).
- Die Miete wird tatsächlich und regelmäßig gezahlt — idealerweise per Überweisung, nicht bar.
- Eine ortsübliche Kaution und eine Betriebskostenabrechnung gehören dazu.
- Die Wohnung ist klar abgegrenzt und wird vom Angehörigen tatsächlich allein genutzt.
- Keine ungewöhnlichen Sondervereinbarungen, die es zwischen Fremden nicht gäbe.
Die ortsübliche Miete sauber bestimmen
Da alles an der ortsüblichen Vergleichsmiete hängt, sollte sie belastbar dokumentiert sein. Vorrangig dient der örtliche Mietspiegel als Grundlage; gibt es keinen, helfen vergleichbare Angebote oder ein Sachverständiger. Verglichen wird die Warmmiete — also inklusive der umlagefähigen Betriebskosten.
- 01
Ortsübliche Warmmiete ermitteln
Mietspiegel heranziehen, Spanne für vergleichbare Wohnung bestimmen und dokumentieren.
- 02
66-%-Marke berechnen
Mindestens 66 % der ortsüblichen Warmmiete als vereinbarte Miete ansetzen, um Nachweise zu vermeiden.
- 03
Vertrag fremdüblich aufsetzen
Schriftform, klare Regelungen, Kaution, Nebenkostenabrechnung — wie unter Fremden.
- 04
Zahlungen sauber abwickeln
Regelmäßige Überweisung, getrennte Konten, Belege aufbewahren.
- 05
Jährlich überprüfen
Bei steigenden Vergleichsmieten Miete anpassen, damit die 66 % gewahrt bleiben.
Reichen genau 66 % aus?
Ja. Ab 66 % der ortsüblichen Miete gilt die Vermietung als vollentgeltlich, und die Werbungskosten sind ungekürzt abziehbar — eine Überschussprognose ist dann nicht erforderlich. Ein kleiner Sicherheitsaufschlag schadet aber nicht, falls die Vergleichsmiete steigt.
Was ist die Totalüberschussprognose?
Eine Rechnung, ob über einen langen Zeitraum (in der Regel 30 Jahre) voraussichtlich ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten entsteht. Sie wird relevant, wenn die Miete zwischen 50 % und knapp 66 % liegt. Fällt sie positiv aus, bleibt der volle Abzug erhalten.
Darf ich die Wohnung mietfrei überlassen?
Steuerlich liegt dann keine Vermietung vor — Werbungskosten sind nicht abziehbar. Wer den Abzug erhalten will, muss eine entgeltliche Vermietung mit tatsächlich gezahlter Miete gestalten. Eine unentgeltliche Überlassung kann zudem schenkungsteuerlich relevant sein.
Das Wichtigste in Kürze
- Ab 66 % der ortsüblichen (Warm-)Miete bleibt der volle Werbungskostenabzug.
- Zwischen 50 % und knapp 66 % entscheidet die Totalüberschussprognose.
- Unter 50 % werden die Werbungskosten anteilig gekürzt.
- Der Vertrag muss fremdüblich sein und tatsächlich gelebt werden.
- Miete jährlich prüfen — steigende Vergleichsmieten können die 66 % unterschreiten.
Quellen
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Angaben nach bestem Wissen, ohne Gewähr; Rechtsstand kann sich ändern.
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