Steuern
Liebhaberei vermeiden: die Überschussprognose
Ohne Gewinnerzielungsabsicht keine steuerlich anerkannten Verluste — die 30-Jahres-Prognose entscheidet, ob das Finanzamt mitspielt.
Verluste aus Vermietung mindern das übrige Einkommen — das ist einer der stärksten Steuerhebel der Immobilienanlage. Doch der Abzug ist an eine Bedingung geknüpft: Es muss die Absicht bestehen, auf Dauer einen Überschuss zu erzielen. Fehlt diese, spricht das Finanzamt von „Liebhaberei" und streicht die Verluste rückwirkend. Wer das versteht, kann gegensteuern, bevor es teuer wird.
Steuerlich anerkannt werden Einkünfte aus Vermietung nur, wenn eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht — also die Absicht, über die gesamte Vermietungsdauer einen Totalüberschuss zu erwirtschaften. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung von Wohnraum unterstellt die Finanzverwaltung diese Absicht grundsätzlich. In bestimmten Konstellationen prüft sie aber genauer — und verlangt eine Überschussprognose.
Was „Liebhaberei" bedeutet
Als Liebhaberei gilt eine Tätigkeit, die auf Dauer keinen Überschuss erwarten lässt und damit aus dem steuerlichen Bereich herausfällt — die Verluste werden dann nicht anerkannt. Bei der Vermietung droht das vor allem dann, wenn die Vermietung nicht auf Dauer angelegt ist oder die Kalkulation strukturell defizitär bleibt.
- Verbilligte Vermietung an Angehörige unter der 66-%-Grenze (Prognose für die Zone 50 % bis unter 66 %).
- Ferienwohnungen mit erheblicher Selbstnutzung oder geringer Auslastung.
- Befristete Vermietung mit erkennbarer Verkaufs- oder Eigennutzungsabsicht.
- Aufwändig finanzierte Objekte mit dauerhaft hohen Verlusten ohne realistische Aussicht auf Überschuss.
Die 30-Jahres-Prognose
Verlangt das Finanzamt einen Nachweis, wird eine Totalüberschussprognose erstellt: eine Hochrechnung über den voraussichtlichen Vermietungszeitraum — typischerweise 30 Jahre. Stehen am Ende die voraussichtlichen Einnahmen über den voraussichtlichen Werbungskosten, ist die Gewinnerzielungsabsicht belegt und die Verluste bleiben abziehbar.
- 01
Prognosezeitraum festlegen
In der Regel 30 Jahre ab Beginn der Vermietung, sofern keine kürzere Befristung erkennbar ist.
- 02
Einnahmen schätzen
Voraussichtliche Mieteinnahmen über den Zeitraum, mit einem moderaten Sicherheitszuschlag und realistischen Steigerungen.
- 03
Werbungskosten ansetzen
Zinsen (sinken mit der Tilgung), AfA, Instandhaltung und Verwaltung — mit einem Sicherheitsabschlag bei den Kosten.
- 04
Saldo bilden
Positiver Totalsaldo = Überschussabsicht belegt. Negativer Saldo = Risiko der Aberkennung.
Wichtiger Effekt der Tilgung
Anfangsverluste entstehen oft durch hohe Zinsen in den ersten Jahren. Mit fortschreitender Tilgung sinkt der Zinsaufwand, und die Vermietung dreht ins Plus. Genau diesen Verlauf bildet die 30-Jahres-Prognose ab — deshalb sind Anfangsverluste für sich genommen unschädlich, solange die Gesamtrechnung positiv bleibt.
Was bei Aberkennung passiert
Stuft das Finanzamt die Vermietung als Liebhaberei ein, werden die geltend gemachten Verluste nicht anerkannt — bei vorläufigen Bescheiden auch rückwirkend für mehrere Jahre. Das kann Steuernachzahlungen samt Zinsen auslösen. Häufig ergehen Bescheide in solchen Fällen zunächst „vorläufig", bis die Überschussabsicht geklärt ist.
So senken Sie das Risiko
- Vermietung dauerhaft und ohne von vornherein geplante Befristung anlegen.
- Bei Vermietung an Angehörige die 66-%-Grenze einhalten — dann entfällt die Prognose.
- Bei Ferienwohnungen Selbstnutzung gering halten und Auslastung dokumentieren.
- Eine plausible, belegbare Prognoserechnung bereithalten, wenn Verluste auflaufen.
- Im Zweifel den Steuerberater einbinden, bevor das Finanzamt nachfragt.
Sind Anfangsverluste ein Problem?
Nein, nicht per se. Bei einer auf Dauer angelegten Wohnraumvermietung wird die Überschussabsicht grundsätzlich unterstellt. Anfangsverluste durch hohe Zinsen sind normal, solange die Vermietung über die Jahre realistisch in den Überschuss läuft.
Wann wird eine Prognose überhaupt verlangt?
Vor allem in Sonderfällen: verbilligte Vermietung in der Zone von 50 % bis unter 66 %, Ferienwohnungen mit Selbstnutzung, befristete Vermietung mit Verkaufsabsicht oder strukturell defizitäre Objekte. Bei normaler Dauervermietung ist sie meist nicht nötig.
Zählt der spätere Verkaufsgewinn in die Prognose?
In der Regel nicht. Die Prognose betrachtet die laufenden Einkünfte aus Vermietung. Ein nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfreier Veräußerungsgewinn fließt grundsätzlich nicht in die Totalüberschussrechnung ein.
Das Wichtigste in Kürze
- Verluste werden nur bei Gewinn- bzw. Überschusserzielungsabsicht anerkannt.
- Fehlt sie, gilt die Vermietung als Liebhaberei — Verluste fallen weg.
- Maßstab ist die Totalüberschussprognose über meist 30 Jahre.
- Anfangsverluste sind unschädlich, wenn die Gesamtrechnung positiv bleibt.
- Risikofälle: Angehörige unter 66 %, Ferienwohnungen, befristete Vermietung.
Quellen
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Angaben nach bestem Wissen, ohne Gewähr; Rechtsstand kann sich ändern.
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