Steuern
Grundsteuer nach der Reform 2025: was Eigentümer wissen müssen
Seit 2025 wird die Grundsteuer neu berechnet — Bundesmodell oder eigenes Ländermodell, am Ende entscheidet der kommunale Hebesatz.
Zum 1. Januar 2025 ist die reformierte Grundsteuer in Kraft getreten. Grund war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts: Die alten Einheitswerte stammten teils aus den 1960er-Jahren und waren verfassungswidrig veraltet. Für Eigentümer ändert sich die Berechnung grundlegend — manche zahlen mehr, andere weniger. Dieser Überblick erklärt die neue Systematik und worauf es jetzt ankommt.
Die Grundsteuer zahlen alle Eigentümer von Grundstücken und Gebäuden jährlich an die Gemeinde; bei vermieteten Objekten ist sie über die Betriebskosten umlegbar. Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 die bisherige Bewertung für verfassungswidrig erklärt und eine Neuregelung verlangt. Das Ergebnis gilt seit 2025 — auf Basis von Erklärungen, die Eigentümer zuvor abgeben mussten.
So wird die Grundsteuer jetzt berechnet
Die Berechnung bleibt dreistufig — nur die Werte dahinter sind neu:
- 01
Grundsteuerwert
Das Finanzamt ermittelt einen neuen Wert des Grundstücks (im Bundesmodell aus Bodenrichtwert, statistischer Nettokaltmiete, Fläche und Baujahr).
- 02
Steuermesszahl
Der Grundsteuerwert wird mit einer gesetzlich festgelegten, sehr kleinen Steuermesszahl multipliziert — das ergibt den Grundsteuermessbetrag.
- 03
Hebesatz der Gemeinde
Die Kommune wendet ihren individuellen Hebesatz auf den Messbetrag an. Erst hier steht die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer fest.
Der Hebesatz entscheidet
Ob die Reform für ein konkretes Objekt teurer oder günstiger wird, hängt maßgeblich vom Hebesatz ab, den die Gemeinde 2025 festgesetzt hat. Viele Kommunen haben die Hebesätze angepasst, um aufkommensneutral zu bleiben — also insgesamt nicht mehr einzunehmen als vorher. Innerhalb einer Gemeinde verschiebt sich die Last dennoch zwischen den Eigentümern.
Bundesmodell und Ländermodelle
Die Länder durften über eine Öffnungsklausel vom Bundesmodell abweichen. Das Ergebnis ist ein Flickenteppich: Die meisten Länder nutzen das wertabhängige Bundesmodell, einige haben eigene, oft flächenorientierte Wege gewählt.
| Modell | Länder (Auswahl) | Grundprinzip |
|---|---|---|
| Bundesmodell (wertabhängig) | NRW, Berlin, Brandenburg, Sachsen-Anhalt u. a. | Bodenwert, Nettokaltmiete, Fläche, Baujahr |
| Flächenmodell | Bayern | reine Flächen × feste Äquivalenzzahlen, wertunabhängig |
| Bodenwertmodell | Baden-Württemberg | Bodenrichtwert × Fläche, Abschlag für Wohnen |
| Flächen-Lage-/Wohnlagemodell | Hamburg, Hessen, Niedersachsen | Fläche plus Lagefaktor |
Praktisch heißt das: Wer in Bayern eine große Wohnfläche in einfacher Lage besitzt, wird anders belastet als bei der wertabhängigen Berechnung des Bundesmodells. In gefragten Lagen mit hohen Bodenwerten tendiert das Bundesmodell zu höheren Werten als ein reines Flächenmodell.
Was Eigentümer jetzt tun sollten
- Den Grundsteuerwert- und Messbescheid des Finanzamts auf Plausibilität prüfen (Fläche, Baujahr, Bodenrichtwert).
- Fehler frühzeitig anzeigen — sie wirken sonst über Jahre fort, da der Wert turnusmäßig fortgeführt wird.
- Den neuen Grundsteuerbescheid der Gemeinde mit dem alten Betrag vergleichen.
- Bei vermieteten Objekten die geänderte Grundsteuer korrekt in die Betriebskostenabrechnung übernehmen.
- Den nächsten turnusmäßigen Hauptfeststellungszeitpunkt (alle sieben Jahre) im Hinterkopf behalten.
Hinweis zum Rechtsstand: Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell in mehreren Verfahren grundsätzlich bestätigt; zu einzelnen Ländermodellen stehen weitere Entscheidungen aus. Bescheide ergehen daher teils mit Vorläufigkeitsvermerk — Änderungen sind in Einzelpunkten nicht ausgeschlossen.
Zahle ich nach der Reform automatisch mehr?
Nicht zwangsläufig. Die Reform sollte vielerorts aufkommensneutral wirken. Ob es im Einzelfall mehr oder weniger wird, hängt vom neuen Grundsteuerwert und vor allem vom Hebesatz der Gemeinde ab. Innerhalb einer Kommune verschiebt sich die Last zwischen den Objekten.
Kann ich gegen den Bescheid vorgehen?
Gegen den Grundsteuerwert- und den Messbescheid des Finanzamts ist innerhalb der Frist ein Einspruch möglich, wenn die Daten unrichtig sind. Gegen den eigentlichen Grundsteuerbescheid der Gemeinde (Hebesatz) lässt sich inhaltlich kaum vorgehen — er beruht auf den Feststellungen des Finanzamts.
Kann ich die Grundsteuer auf Mieter umlegen?
Ja. Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten und kann bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag über die Nebenkostenabrechnung weitergegeben werden. Wichtig ist, den neuen Betrag korrekt zu übernehmen.
Das Wichtigste in Kürze
- Seit 2025 gilt die reformierte Grundsteuer auf Basis neuer Werte.
- Berechnung bleibt dreistufig: Grundsteuerwert × Messzahl × Hebesatz.
- Die meisten Länder nutzen das Bundesmodell, einige eigene Flächenmodelle.
- Der kommunale Hebesatz entscheidet, ob es teurer oder günstiger wird.
- Bescheide auf Datenfehler prüfen — sie wirken über Jahre fort.
Quellen
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Angaben nach bestem Wissen, ohne Gewähr; Rechtsstand kann sich ändern.
Eine Frage offen geblieben? Alle Themen ansehen oder persönlich nachfragen.