Finanzierung
Zins, Tilgung und Anschlussfinanzierung: der Liquiditätsplan
Wie sich die Rate zusammensetzt, warum am Ende der Zinsbindung eine Restschuld bleibt — und wie Sie das Zinsänderungsrisiko konservativ einplanen.
Die monatliche Rate ist nur die halbe Geschichte. Wer eine Immobilie finanziert, sollte zwei Zahlen genauso ernst nehmen: die Restschuld am Ende der Zinsbindung und den Zins, zu dem es danach weitergeht. Genau hier entscheidet sich, ob die Finanzierung auch in zehn oder fünfzehn Jahren noch tragfähig ist. Ein ehrlicher Liquiditätsplan rechnet diese Unsicherheit bewusst ein.
Beim klassischen Annuitätendarlehen zahlen Sie über die Zinsbindung eine konstante Rate. Diese Rate besteht aus Zins und Tilgung. Der Zins ist der Preis für das geliehene Geld, die Tilgung verringert Ihre Schuld. Solange die Rate gleich bleibt, verschiebt sich nur das Verhältnis der beiden.
Wie sich die Rate zusammensetzt
Am Anfang ist der Zinsanteil hoch, weil die Restschuld groß ist. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, also fällt weniger Zins an — und derselbe frei werdende Betrag fließt zusätzlich in die Tilgung. Die Tilgung beschleunigt sich dadurch von selbst. Genau deshalb ist die Höhe der anfänglichen Tilgung so wichtig: Sie bestimmt das Tempo des gesamten Abzahlungsverlaufs.
Die Restschuld — was nach der Zinsbindung übrig bleibt
In Deutschland ist der Zins meist nur für 10, 15 oder 20 Jahre festgeschrieben — selten für die gesamte Laufzeit. Nach Ablauf dieser Zinsbindung ist das Darlehen in der Regel noch nicht abbezahlt. Was übrig ist, heißt Restschuld, und dafür brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung. Wie hoch die Restschuld ausfällt, hängt direkt von der gewählten Tilgung ab: Wer mit nur 1 % anfangs tilgt, schiebt einen großen Block vor sich her.
| Anfangstilgung | Restschuld nach 10 Jahren (Richtwert)* | Charakter |
|---|---|---|
| 1 % | sehr hoch | niedrige Rate, hohes Anschlussrisiko |
| 2 % | hoch | gängiger Standard |
| 3 % | mittel | schnellere Entschuldung |
| 4 % und mehr | niedriger | hohe Rate, geringes Risiko |
*Die exakte Restschuld hängt vom Sollzins ab; die Tabelle zeigt nur die Richtung. Grundsatz: Je höher die Tilgung, desto kleiner die Restschuld — und desto weniger trifft Sie ein höherer Zins bei der Anschlussfinanzierung.
Das Zinsänderungsrisiko
Der größte Unsicherheitsfaktor ist der Zins der Anschlussfinanzierung. Niemand weiß heute, wie hoch er in zehn Jahren steht. Steigt er deutlich, kann die neue Rate auf die verbliebene Restschuld empfindlich höher liegen — bei einer hohen Restschuld droht dann eine Belastung, die das Budget sprengt. Dieses Risiko ist real und gehört in jeden Liquiditätsplan.
Konservativ rechnen
Prüfen Sie, ob Ihre Finanzierung auch bei einem deutlich höheren Anschlusszins noch tragbar wäre — rechnen Sie testweise mit mehreren Prozentpunkten Aufschlag auf den heutigen Zins. Wenn die Rate dann untragbar wird, ist die Anfangstilgung zu niedrig oder das Objekt zu teuer.
Werkzeuge gegen das Zinsrisiko
- Höhere Anfangstilgung wählen, um die Restschuld klein zu halten.
- Lange Zinsbindung sichern, wenn das Zinsniveau günstig erscheint.
- Sondertilgungsrechte vereinbaren, um bei Liquidität schneller zu tilgen.
- Forward-Darlehen prüfen: Damit lässt sich der Anschlusszins bis zu rund fünf Jahre im Voraus sichern — gegen einen Zinsaufschlag.
Der Liquiditätsplan
Ein belastbarer Liquiditätsplan stellt die Rate jeder Phase den Einnahmen gegenüber — bei Kapitalanlagen also der Miete nach Kosten und Steuern. Er endet nicht am Tag des Kaufs, sondern denkt die Anschlussfinanzierung mit: Wie hoch ist die Restschuld, welche Rate ergibt sich bei verschiedenen Zinsniveaus, und bleibt am Ende noch Puffer? Wer so plant, wird von der Anschlussfinanzierung nicht überrascht.
Warum bleibt nach der Zinsbindung eine Restschuld?
Weil die Zinsbindung (oft 10–20 Jahre) meist kürzer ist als die tatsächliche Tilgungsdauer. In dieser Zeit zahlen Sie nur einen Teil des Darlehens zurück; der Rest bleibt offen und muss anschließend weiterfinanziert werden. Nur bei sehr hoher Tilgung oder Volltilgerdarlehen ist am Ende der Bindung alles getilgt.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen sichert Ihnen heute schon den Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Jahren beginnt — üblicherweise bis zu rund fünf Jahre im Voraus. Dafür zahlen Sie einen Zinsaufschlag. Es lohnt sich vor allem, wenn Sie steigende Zinsen erwarten und Planungssicherheit wollen.
Lohnt sich eine höhere Tilgung trotz höherer Rate?
In den meisten Fällen ja. Eine höhere Anfangstilgung verkleinert die Restschuld und senkt damit das Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung. Sie sollten die höhere Rate aber dauerhaft tragen können, ohne Ihre Reserve anzugreifen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die konstante Rate verschiebt sich intern: Zinsanteil sinkt, Tilgungsanteil steigt.
- Die Zinsbindung ist meist kürzer als die Tilgung — am Ende bleibt eine Restschuld.
- Je höher die Anfangstilgung, desto kleiner die Restschuld und das Anschlussrisiko.
- Zinsänderungsrisiko: testweise mit deutlich höherem Anschlusszins durchrechnen.
- Forward-Darlehen, lange Zinsbindung und Sondertilgung sind Werkzeuge gegen das Risiko.
Quellen
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Angaben nach bestem Wissen, ohne Gewähr; Rechtsstand kann sich ändern.
Eine Frage offen geblieben? Alle Themen ansehen oder persönlich nachfragen.