Finanzierung
Immobilienfinanzierung: die Grundlagen verständlich
Annuitätendarlehen, Beleihungswert, Beleihungsauslauf und das Verhältnis von Eigen- zu Fremdkapital — die Bausteine, die über Ihren Zins entscheiden.
Die Finanzierung entscheidet bei einer Immobilie oft mehr über den Erfolg als der Kaufpreis selbst. Schon kleine Unterschiede beim Zins summieren sich über Jahre zu fünfstelligen Beträgen. Wer die zentralen Begriffe versteht — Annuität, Beleihungswert, Beleihungsauslauf und Eigenkapitalquote — verhandelt auf Augenhöhe und vermeidet teure Fehler.
Die meisten Immobilienkredite in Deutschland sind Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung. „Annuität" klingt sperrig, meint aber etwas Einfaches: die jährliche Gesamtleistung an die Bank, die über die Zinsbindung gleich bleibt. Genau diese Konstanz macht die Finanzierung planbar.
Das Annuitätendarlehen
Beim Annuitätendarlehen zahlen Sie jeden Monat dieselbe Rate. Sie setzt sich aus zwei Teilen zusammen: einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Während die Rate nach außen gleich bleibt, verschiebt sich ihr Inneres: Weil die Restschuld mit jeder Tilgung sinkt, fällt von Monat zu Monat weniger Zins an — der frei werdende Betrag fließt in zusätzliche Tilgung. So tilgen Sie gegen Ende deutlich schneller als am Anfang.
Faustformel für die Rate
Monatsrate ≈ Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Bei 300.000 € Darlehen, 4 % Zins und 2 % Anfangstilgung sind das rund 1.500 € im Monat. Wichtig: Die „anfängliche Tilgung" gilt nur fürs erste Jahr — danach steigt der Tilgungsanteil automatisch.
Beleihungswert und Beleihungsauslauf
Die Bank verleiht ihr Geld nicht gegen den Kaufpreis, sondern gegen den Beleihungswert — eine vorsichtige Einschätzung des dauerhaft erzielbaren Werts, die meist unter dem Kaufpreis liegt. Der Beleihungsauslauf setzt die Darlehenshöhe ins Verhältnis zu diesem Wert. Er ist der wichtigste Hebel für Ihren Zinssatz: Je niedriger der Auslauf, desto geringer das Risiko der Bank — und desto günstiger der Zins.
| Beleihungsauslauf | Risiko für die Bank | Wirkung auf den Zins |
|---|---|---|
| bis ~60 % | gering | beste Konditionen |
| 60–80 % | mittel | leicht höhere Zinsen |
| 80–100 % | hoch | deutliche Zinsaufschläge |
| über 100 % (Vollfinanzierung) | sehr hoch | nur eingeschränkt, teuer |
Die 60-Prozent-Marke ist bei vielen Banken eine entscheidende Schwelle: Wer darunter bleibt, bekommt häufig spürbar bessere Zinsen. Schon deshalb lohnt es sich, nicht zu knapp zu finanzieren.
Eigenkapital und Fremdkapital
Eigenkapital ist das Geld, das Sie selbst mitbringen, Fremdkapital das Darlehen der Bank. Eine solide Faustregel für Selbstnutzer: mindestens die Kaufnebenkosten — also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler, zusammen rund 10 bis 15 Prozent — aus Eigenkapital bestreiten, besser zusätzlich einen Teil des Kaufpreises.
Der Hebel — und seine Kehrseite
Bei vermieteten Kapitalanlagen wird oft bewusst viel Fremdkapital eingesetzt, weil die Finanzierungszinsen steuerlich absetzbar sind und Fremdkapital die Eigenkapitalrendite hebeln kann (Leverage-Effekt). Dieser Hebel wirkt aber in beide Richtungen: Steigen die Zinsen oder fallen die Mieten, verstärkt er auch die Verluste. Mehr Schulden bedeuten immer mehr Risiko.
- 01
Eigenkapital ermitteln
Realistisch zusammenstellen, was Sie ohne Notfallreserve einbringen können — die Reserve bleibt unangetastet.
- 02
Beleihungsauslauf senken
Mehr Eigenkapital drückt den Auslauf und damit den Zins — die 60-%-Schwelle ist ein lohnendes Ziel.
- 03
Tilgung wählen
In Niedrigzinsphasen höhere Anfangstilgung ansetzen, um die Restschuld am Ende der Zinsbindung zu begrenzen.
- 04
Angebote vergleichen
Effektivzinsen mehrerer Banken oder Vermittler gegenüberstellen — kleine Unterschiede wirken über Jahre stark.
Warum ist der Beleihungswert niedriger als der Kaufpreis?
Der Beleihungswert ist eine vorsichtige Bewertung, die nur den dauerhaft und nachhaltig erzielbaren Wert ansetzt. Marktübertreibungen und individuelle Liebhaberpreise lässt die Bank bewusst außen vor, um sich gegen Wertschwankungen abzusichern. Deshalb liegt er typischerweise unter dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis.
Wie viel Eigenkapital sollte ich einbringen?
Als Mindestmaß die Kaufnebenkosten (rund 10–15 %). Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf und damit den Zins. Eine Notfallreserve von einigen Monatsausgaben sollten Sie aber nie in die Immobilie stecken.
Ist eine Vollfinanzierung sinnvoll?
Nur in Ausnahmefällen. Wer den Kaufpreis komplett oder zu mehr als 100 % finanziert, zahlt deutlich höhere Zinsen und hat keinen Puffer, falls der Wert sinkt. Für die meisten Anleger ist das ein zu hohes Risiko.
Das Wichtigste in Kürze
- Annuitätendarlehen: gleichbleibende Rate, in der Tilgungsanteil steigt und Zinsanteil sinkt.
- Die Bank finanziert gegen den Beleihungswert — meist niedriger als der Kaufpreis.
- Niedriger Beleihungsauslauf = günstigerer Zins; die ~60-%-Schwelle lohnt besonders.
- Eigenkapital mindestens für die Kaufnebenkosten (10–15 %), Notreserve unangetastet lassen.
- Fremdkapital hebelt die Rendite — und das Risiko — in beide Richtungen.
Quellen
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Angaben nach bestem Wissen, ohne Gewähr; Rechtsstand kann sich ändern.
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