Finanzierung
Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler
Beim Immobilienkauf kommen rund 8 bis 12 Prozent obendrauf — aufgeschlüsselt nach Posten und mit der Antwort, warum diese Kosten aus Eigenkapital kommen sollten.
Der Kaufpreis ist nur die halbe Wahrheit. Wer eine Immobilie erwirbt, zahlt zusätzlich Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und oft Maklerprovision — zusammen je nach Bundesland rund 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Diese Nebenkosten sind keine Nebensache: Sie entscheiden über die nötige Eigenkapitalreserve und damit über die gesamte Finanzierung. Rechtsstand 2026.
Kaufnebenkosten fallen zusätzlich zum Kaufpreis an und lassen sich nicht vermeiden. Ihre Höhe hängt vom Bundesland (Grunderwerbsteuer) und davon ab, ob ein Makler beteiligt ist. Als Orientierung gelten 8 bis 12 % des Kaufpreises — bei einer Immobilie für 400.000 € sind das schnell 32.000 bis 48.000 € extra.
Die Posten im Überblick
| Posten | Höhe (Richtwert) | Wer legt sie fest |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % – 6,5 % | das jeweilige Bundesland |
| Notar | ca. 1,0 % – 1,5 % | bundeseinheitliche Gebührenordnung (GNotKG) |
| Grundbucheintrag | ca. 0,5 % | Amtsgericht / GNotKG |
| Maklerprovision | 0 % – ~3,57 % inkl. USt | frei verhandelbar, oft geteilt |
Grunderwerbsteuer: der größte Brocken
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und damit der größte und am stärksten schwankende Posten. Sie reicht 2026 von 3,5 % in Bayern und Sachsen bis 6,5 % in mehreren Ländern wie Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein und dem Saarland. Fällig wird sie nach dem notariellen Kaufvertrag; erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die kein Eigentumsübergang ins Grundbuch erfolgt.
Notar und Grundbuch
Ein Immobilienkauf in Deutschland ist ohne Notar nicht möglich — der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Die Notargebühren richten sich nach dem bundeseinheitlichen Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind nicht verhandelbar. Zusammen mit den Gebühren für den Grundbucheintrag liegen Notar und Grundbuch bei rund 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises.
Maklerprovision
Ist ein Makler beteiligt, kommt dessen Provision hinzu. Seit Ende 2020 gilt beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher das Prinzip der hälftigen Teilung: Bestellt der Verkäufer den Makler, muss der Käufer höchstens den gleichen Anteil tragen wie der Verkäufer. Üblich sind insgesamt etwa 6 bis 7 % inklusive Umsatzsteuer, hälftig geteilt also rund 3 bis 3,57 % für den Käufer. Ohne Makler entfällt dieser Posten ganz.
Steuer-Hinweis bei Anlageobjekten
Bei vermieteten Immobilien sind Notar- und Grundbuchkosten, die das Gebäude betreffen, anteilig über die AfA abschreibbar; die Maklerprovision zählt zu den Anschaffungsnebenkosten. Die Grunderwerbsteuer wird ebenfalls den Anschaffungskosten zugerechnet und über die Gebäude-AfA berücksichtigt. Details gehören in die Hand des Steuerberaters.
Warum die Nebenkosten aus Eigenkapital kommen sollten
Der entscheidende Punkt: Kaufnebenkosten schaffen keinen beleihbaren Gegenwert. Grunderwerbsteuer, Notar und Maklerlohn fließen an Staat und Dienstleister — sie erhöhen nicht den Wert, den die Bank als Sicherheit ansetzt. Finanziert man sie mit, steigt der Beleihungsauslauf über 100 %, und das treibt den Zins.
Deshalb gilt als solide Faustregel: Mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus eigenen Mitteln stammen. Wer zusätzlich Eigenkapital in den Kaufpreis steckt, senkt den Auslauf weiter und verbessert die Konditionen.
- 01
Bundesland prüfen
Die Grunderwerbsteuer schwankt zwischen 3,5 % und 6,5 % — der größte Hebel bei den Nebenkosten.
- 02
Maklerfrage klären
Provisionshöhe und -teilung vorab verhandeln; ohne Makler entfällt der Posten.
- 03
Eigenkapital einplanen
Nebenkosten als feste Eigenkapitalreserve einkalkulieren — nicht mitfinanzieren.
- 04
Gesamtkosten kennen
Kaufpreis plus 8–12 % als realistisches Budget ansetzen, bevor Sie bieten.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Technisch ja (110-Prozent-Finanzierung), aber teuer: Der Beleihungsauslauf steigt über 100 %, was den Zins spürbar erhöht. Banken verlangen dafür eine sehr gute Bonität. Empfehlenswert ist, die Nebenkosten aus Eigenkapital zu zahlen.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?
Sie liegt 2026 zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (u. a. NRW, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Saarland). Den genauen Satz legt jedes Bundesland selbst fest.
Muss ich immer einen Makler bezahlen?
Nein. Eine Maklerprovision fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist. Beim Kauf durch Verbraucher gilt die hälftige Teilung — der Käufer trägt höchstens so viel wie der Verkäufer.
Das Wichtigste in Kürze
- Kaufnebenkosten betragen rund 8–12 % des Kaufpreises — zusätzlich, nicht im Preis enthalten.
- Größter Posten ist die Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %, je nach Bundesland).
- Notar und Grundbuch (~1,5–2 %) sind gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar.
- Die Maklerprovision wird beim Verbraucherkauf hälftig geteilt; ohne Makler entfällt sie.
- Nebenkosten schaffen keinen beleihbaren Wert — sie sollten aus Eigenkapital kommen.
Quellen
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Angaben nach bestem Wissen, ohne Gewähr; Rechtsstand kann sich ändern.
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