Finanzierung
Was die Bank bei der Immobilienfinanzierung prüft
Bonität, SCHUFA, Haushaltsrechnung, Beleihungswert, Eigenkapital und Kapitaldienstfähigkeit — die sechs Stellschrauben jeder Kreditzusage.
Bevor eine Bank ein Immobiliendarlehen zusagt, beantwortet sie zwei Fragen: Kann der Kunde die Rate dauerhaft zahlen, und ist die Immobilie als Sicherheit genug wert? Wer versteht, wie die Bank diese beiden Fragen prüft, geht besser vorbereitet ins Gespräch und verhandelt am Ende oft einen niedrigeren Zinssatz. Dieser Beitrag erklärt die wichtigsten Prüfpunkte ohne Bankjargon.
Eine Immobilienfinanzierung ist für die Bank ein Kredit über oft mehrere hunderttausend Euro und über Jahrzehnte. Entsprechend gründlich schaut sie hin. Vereinfacht prüft sie zwei Dimensionen: die Person (kann sie zahlen?) und das Objekt (deckt es im Notfall die Schuld?). Beide zusammen ergeben das Risiko — und das Risiko bestimmt, ob es überhaupt eine Zusage gibt und zu welchem Zins.
Die Person: Bonität, Einkommen, SCHUFA
Der erste Block dreht sich um Sie als Kreditnehmer. Die Bank will belegt sehen, dass Ihr Einkommen stabil ist und Ihre Zahlungshistorie sauber.
Einkommen und Beschäftigung
Bei Angestellten zählen meist die letzten drei Gehaltsabrechnungen und der Arbeitsvertrag; eine unbefristete Stelle außerhalb der Probezeit ist günstig. Selbständige weisen ihr Einkommen über zwei bis drei Jahresabschlüsse oder Einkommensteuerbescheide nach — hier rechnet die Bank oft konservativ mit einem Durchschnitt. Befristungen, häufige Jobwechsel oder eine sehr junge Selbständigkeit erhöhen das wahrgenommene Risiko.
SCHUFA und weitere Auskünfte
Die Bank holt eine SCHUFA-Auskunft ein. Entscheidend sind keine Negativmerkmale (etwa offene Inkassoverfahren oder gekündigte Kredite) und ein solider Score. Mehrere parallel laufende Konsumkredite, ausgereizte Dispolinien oder viele kürzlich gestellte Kreditanfragen können den Score und damit die Konditionen verschlechtern. Eine eigene kostenlose Datenkopie nach Art. 15 DSGVO vorab einzuholen, hilft, Fehler rechtzeitig zu korrigieren.
Tipp zur Konditionsabfrage
Lassen Sie Vergleichsangebote als „Konditionsanfrage" und nicht als „Kreditanfrage" einholen. Nur Letztere wird bei der SCHUFA als harte Anfrage vermerkt und kann den Score drücken. Seriöse Vermittler und Banken kennen den Unterschied.
Die Haushaltsrechnung: bleibt genug übrig?
Kern der Prüfung ist die Haushaltsrechnung. Die Bank stellt alle Einnahmen allen Ausgaben gegenüber und schaut, ob die künftige Kreditrate verkraftbar bleibt. Dabei rechnet sie nicht mit Ihren tatsächlichen Lebenshaltungskosten, sondern oft mit eigenen Pauschalen pro Person — und diese liegen bewusst eher hoch.
| Position | Beispielwert / Monat | Hinweis |
|---|---|---|
| Nettoeinkommen Haushalt | 4.500 € | inkl. stabiler Nebeneinkünfte |
| Pauschale Lebenshaltung | − 1.500 € | bankinterner Ansatz, kein Ist-Wert |
| Bestehende Kredite / Leasing | − 300 € | mindern den Spielraum |
| Verfügbar für Kreditrate | = 2.700 € | daraus leitet sich die Darlehenshöhe ab |
Mieteinnahmen bei einer Kapitalanlage werden meist nur teilweise angerechnet — typischerweise mit einem Abschlag, um Leerstand und Instandhaltung abzudecken. Auch Kinder, Unterhaltspflichten und laufende Verträge fließen ein.
Das Objekt: Beleihungswert und Beleihungsauslauf
Parallel bewertet die Bank die Immobilie selbst. Wichtig: Sie finanziert nicht den Kaufpreis, sondern orientiert sich am Beleihungswert — einem bewusst vorsichtigen, dauerhaft erzielbaren Wert, der oft 10 bis 15 % unter dem Kaufpreis liegt. Daraus ergibt sich der Beleihungsauslauf: das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert.
Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer das Risiko für die Bank — und desto besser der Zins. Wer mehr Eigenkapital einbringt, drückt den Auslauf und damit den Zinssatz spürbar.
Eigenkapital: der entscheidende Hebel
Als Faustregel sollten die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler — zusammen rund 8 bis 12 %) aus eigenen Mitteln stammen, weil sie keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Wer darüber hinaus 10 bis 20 % des Kaufpreises einbringt, verbessert Auslauf und Zins deutlich. Eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital ist möglich, aber teurer und an strenge Bonität geknüpft.
Kapitaldienstfähigkeit: der gesetzliche Rahmen
Seit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist die Bank verpflichtet, die dauerhafte Tragfähigkeit zu prüfen — nicht nur eine Momentaufnahme. Sie rechnet die Belastung deshalb oft mit einem fiktiv höheren Zins durch (Stresstest), um zu sehen, ob die Rate auch nach Ablauf der Zinsbindung tragbar bliebe. Diese Pflicht schützt auch Sie vor einer Überschuldung.
- 01
Unterlagen vorbereiten
Gehaltsnachweise, Kontoauszüge, Eigenkapitalnachweis, Objektunterlagen (Exposé, Grundbuch, Energieausweis) vollständig bereithalten.
- 02
Eigene SCHUFA prüfen
Kostenlose Datenkopie anfordern, Fehler korrigieren lassen, alte erledigte Einträge prüfen.
- 03
Haushaltsrechnung selbst aufstellen
Realistisch Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen, um den eigenen Spielraum zu kennen.
- 04
Mehrere Angebote vergleichen
Konditionsanfragen (nicht Kreditanfragen) bei mehreren Anbietern einholen.
Wie wichtig ist der SCHUFA-Score wirklich?
Sehr wichtig, aber nicht allein entscheidend. Ein guter Score öffnet bessere Konditionen; einzelne Negativmerkmale können dagegen eine Zusage ganz verhindern. Einkommen, Eigenkapital und Objektwert wirken zusammen.
Warum rechnet die Bank mit höheren Lebenshaltungskosten als ich tatsächlich habe?
Die Pauschalen sind ein Sicherheitspuffer. Sie sollen verhindern, dass die Finanzierung schon bei kleinen Schwankungen kippt — das ist zugleich gesetzlich gefordert.
Kann ich ganz ohne Eigenkapital finanzieren?
Bei sehr guter Bonität ist eine Vollfinanzierung möglich, aber mit Zinsaufschlag und strengerer Prüfung. Mindestens die Kaufnebenkosten selbst zu tragen, gilt als sinnvoller Richtwert.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Bank prüft immer zwei Seiten: die Person (Bonität) und das Objekt (Beleihungswert).
- Die Haushaltsrechnung nutzt bewusst hohe Pauschalen — sie zeigt den belastbaren Spielraum.
- Der Beleihungsauslauf steuert den Zins: mehr Eigenkapital = niedrigerer Auslauf = besserer Zins.
- Kaufnebenkosten sollten aus eigenen Mitteln kommen, da sie keinen beleihbaren Wert schaffen.
- Eigene SCHUFA vorab prüfen und nur Konditionsanfragen (keine Kreditanfragen) stellen.
Quellen
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Angaben nach bestem Wissen, ohne Gewähr; Rechtsstand kann sich ändern.
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