Finanzierung
Ist eine Vollfinanzierung sinnvoll?
100- und 110-Prozent-Finanzierung ehrlich abgewogen: Zinsaufschlag, Hebelwirkung, Risiko — und warum bei Anlageobjekten der Steueraspekt eine eigene Rolle spielt.
Eine Vollfinanzierung kommt ohne oder fast ohne Eigenkapital aus. Für die einen ist sie der schnelle Einstieg in die eigene Immobilie, für die anderen ein unnötiges Risiko. Die ehrliche Antwort lautet: Es kommt darauf an — auf Bonität, Objekt, Zinsumfeld und darauf, ob Sie selbst nutzen oder vermieten. Dieser Beitrag ordnet die Argumente ohne Schönfärberei.
Zwei Begriffe gilt es zu unterscheiden: Bei einer 100-Prozent-Finanzierung deckt das Darlehen den Kaufpreis, während Sie die Kaufnebenkosten selbst tragen. Bei einer 110-Prozent-Finanzierung (auch Vollfinanzierung im engeren Sinn) finanziert die Bank zusätzlich die Nebenkosten mit. Beide Varianten verzichten weitgehend auf Eigenkapital — und genau das hat Folgen für Zins und Risiko.
Der Preis: höherer Zins durch höheren Beleihungsauslauf
Banken bepreisen das Risiko über den Beleihungsauslauf — das Verhältnis von Darlehen zum vorsichtig angesetzten Beleihungswert. Je höher der Auslauf, desto höher der Zins. Ohne Eigenkapital liegt der Auslauf bei oder über 100 %, was einen spürbaren Zinsaufschlag bedeutet. Über die gesamte Laufzeit summiert sich das zu einem erheblichen Betrag.
Die Voraussetzungen sind streng
Eine Vollfinanzierung gibt es nicht für jeden. Banken verlangen dafür in der Regel:
- ein sicheres, überdurchschnittliches und nachweisbar stabiles Einkommen
- eine einwandfreie SCHUFA ohne Negativmerkmale
- eine werthaltige, gut vermietbare oder verkäufliche Immobilie in solider Lage
- eine ausreichend hohe anfängliche Tilgung, um die Restschuld zügig zu senken
Fehlt eine dieser Voraussetzungen, wird die Bank entweder ablehnen oder den Zins deutlich erhöhen.
Hebelwirkung und Risiko: zwei Seiten derselben Medaille
Das zentrale Argument für eine Vollfinanzierung ist der Hebel (Leverage): Sie binden wenig eigenes Geld und setzen das gesamte Fremdkapital für sich arbeiten. Steigt der Immobilienwert oder erwirtschaftet das Objekt einen Überschuss, fällt die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital rechnerisch hoch aus — schlicht, weil der Nenner klein ist.
Derselbe Hebel wirkt aber auch nach unten. Sinkt der Wert oder fällt eine Mietzahlung aus, steht der hohen Schuld kein Puffer gegenüber. Wer in den ersten Jahren verkaufen muss, kann unter Umständen weniger erlösen, als noch an Restschuld offen ist. Eine Vollfinanzierung verlangt deshalb belastbare Reserven für Unvorhergesehenes — sie ist kein Ersatz für Liquidität.
Reserve trotz Vollfinanzierung
Auch wer kein Eigenkapital in den Kauf steckt, sollte Rücklagen behalten — etwa für Reparaturen, Mietausfall oder Zinsänderung nach der Bindung. Eine Vollfinanzierung „weil das Geld komplett für den Kauf draufgeht" ist riskant. Liquidität ist der eigentliche Sicherheitspuffer.
Der Steueraspekt bei Anlageobjekten
Bei selbst genutzten Immobilien sind die Finanzierungszinsen steuerlich nicht abziehbar — eine Vollfinanzierung verteuert den Eigenheimerwerb dann schlicht. Bei vermieteten Anlageobjekten ist die Lage anders: Hier sind die Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar (§ 9 i. V. m. § 21 EStG).
Das verändert die Rechnung. Wer vermietet, kann gezielt überlegen, das eigene Kapital anderweitig einzusetzen und stattdessen mehr abzugsfähige Zinsen entstehen zu lassen. Bei einem hohen Grenzsteuersatz mindert der Staat so einen Teil der Zinslast. Das ist jedoch kein Automatismus: Der Zinsaufschlag der Vollfinanzierung muss gegen den Steuervorteil und das höhere Risiko abgewogen werden — idealerweise mit dem Steuerberater.
| Aspekt | Eigennutzung | Vermietung (Anlageobjekt) |
|---|---|---|
| Zinsen steuerlich | nicht abziehbar | als Werbungskosten abziehbar |
| Hebel-Logik | gering relevant | kann gezielt genutzt werden |
| Risiko ohne EK | hoch | hoch — Steuervorteil mildert, beseitigt es nicht |
Fazit ohne Schönfärberei
Eine Vollfinanzierung kann sinnvoll sein — bei sehr guter Bonität, werthaltigem Objekt, ausreichenden Reserven und, im Fall der Vermietung, einem klar gerechneten Steuervorteil. Als Notlösung, weil das Eigenkapital fehlt, ist sie dagegen meist die teuerste und riskanteste Variante. Die Entscheidung ist immer eine individuelle Abwägung, keine Frage von „grundsätzlich gut" oder „grundsätzlich schlecht".
Was ist der Unterschied zwischen 100- und 110-Prozent-Finanzierung?
Bei 100 % finanziert die Bank den Kaufpreis, Sie tragen die Nebenkosten selbst. Bei 110 % werden auch die Kaufnebenkosten mitfinanziert — der Beleihungsauslauf und damit der Zins sind dann am höchsten.
Sind die Zinsen bei Eigennutzung absetzbar?
Nein. Schuldzinsen sind nur bei vermieteten Objekten als Werbungskosten abziehbar. Bei der selbst genutzten Immobilie gibt es diesen Steuervorteil nicht.
Wie viel teurer ist eine Vollfinanzierung?
Das hängt vom Anbieter und Zinsumfeld ab, doch der höhere Beleihungsauslauf führt regelmäßig zu einem spürbaren Zinsaufschlag, der sich über die Laufzeit deutlich summiert. Ein Angebotsvergleich ist hier besonders wichtig.
Das Wichtigste in Kürze
- 100 % finanziert den Kaufpreis, 110 % zusätzlich die Nebenkosten — beide ohne nennenswertes Eigenkapital.
- Der höhere Beleihungsauslauf führt zu einem spürbaren Zinsaufschlag über die gesamte Laufzeit.
- Der Hebel wirkt in beide Richtungen — ohne Reserven ist das Risiko hoch.
- Bei vermieteten Objekten sind Schuldzinsen als Werbungskosten absetzbar, bei Eigennutzung nicht.
- Sinnvoll nur bei sehr guter Bonität, werthaltigem Objekt und ausreichender Liquidität.
Quellen
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Angaben nach bestem Wissen, ohne Gewähr; Rechtsstand kann sich ändern.
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