Praxis & Recht
Mietrecht-Basics für Vermieter
Kaution bis drei Kaltmieten, Mieterhöhung nur bis zur Vergleichsmiete, Kündigung fast nur bei Eigenbedarf — die Grundregeln auf einen Blick.
Das deutsche Mietrecht ist mieterfreundlich — wer vermietet, sollte die zentralen Regeln kennen, bevor der erste Mieter einzieht. Die meisten Konflikte entstehen nicht aus bösem Willen, sondern aus Unkenntnis: über die zulässige Kautionshöhe, die Grenzen einer Mieterhöhung oder die engen Voraussetzungen einer Kündigung. Dieser Überblick fasst die Pflichten und Spielräume zusammen.
Als Vermieter haben Sie Rechte — aber auch klar umrissene Pflichten. Die wichtigsten Regeln stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und sind weitgehend zwingend: Abweichende Klauseln zulasten des Mieters sind oft unwirksam, selbst wenn beide unterschrieben haben.
Die Kaution — höchstens drei Kaltmieten
Die Mietsicherheit darf maximal drei Monatskaltmieten betragen (§ 551 BGB) — also die Nettomiete ohne Betriebskosten. Der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste Rate wird mit Mietbeginn fällig. Wichtig: Sie müssen die Kaution getrennt von Ihrem eigenen Vermögen anlegen, üblicherweise auf einem insolvenzfesten Kautionskonto. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.
Kaution nicht zweckentfremden
Die Kaution dient der Absicherung gegen Mietschäden, ausstehende Mieten oder offene Nebenkosten. Sie darf nicht für laufende Renovierungen herangezogen werden. Nach Auszug haben Sie eine angemessene Frist (häufig bis zu sechs Monate, bis die Nebenkostenabrechnung vorliegt), um abzurechnen und den Rest zurückzuzahlen.
Mieterhöhung nur bis zur Vergleichsmiete
In einem laufenden Standard-Mietvertrag können Sie die Miete nicht beliebig anheben. Die wichtigste Schranke ist die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB): Bis zu ihr dürfen Sie erhöhen, aber nicht darüber hinaus. Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze — innerhalb von drei Jahren höchstens 20 % Erhöhung, in angespannten Wohnungsmärkten per Landesverordnung sogar nur 15 %.
| Instrument | Grenze | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Erhöhung auf Vergleichsmiete | bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete | § 558 BGB |
| Kappungsgrenze | max. 20 % in 3 Jahren (15 % in angespannten Gebieten) | § 558 Abs. 3 BGB |
| Mietpreisbremse (Wiedervermietung) | max. 10 % über Vergleichsmiete | § 556d ff. BGB |
| Modernisierungsumlage | bis 8 % der Kosten/Jahr, gedeckelt | § 559 BGB |
Die Mietpreisbremse begrenzt bei der Neu- oder Wiedervermietung in angespannten Märkten die Miete auf höchstens 10 % über der Vergleichsmiete. Sie wurde 2025 bis Ende 2029 verlängert. Begründen lässt sich die Vergleichsmiete über den örtlichen Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder ein Gutachten.
So läuft eine Mieterhöhung ab
- 01
Begründung vorbereiten
Belegen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete — etwa über den Mietspiegel oder drei Vergleichswohnungen.
- 02
Erhöhung in Textform
Das Erhöhungsverlangen muss schriftlich und begründet beim Mieter eingehen.
- 03
Zustimmungsfrist
Der Mieter hat bis zum Ablauf des übernächsten Monats Zeit, der Erhöhung zuzustimmen.
- 04
Wirksamkeit
Mit Zustimmung gilt die neue Miete; verweigert der Mieter zu Unrecht, bleibt der Klageweg.
Kündigung — fast nur bei Eigenbedarf
Als Vermieter können Sie ein unbefristetes Mietverhältnis nur kündigen, wenn Sie ein „berechtigtes Interesse" haben (§ 573 BGB). Der häufigste Grund ist Eigenbedarf: Sie benötigen die Wohnung für sich, nahe Angehörige oder Haushaltsmitglieder. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, den Grund konkret benennen und die gesetzlichen Fristen einhalten — je nach Mietdauer drei bis neun Monate.
Eine Kündigung „weil ich höhere Miete will" ist ausgeschlossen. Bei vorgeschobenem Eigenbedarf drohen Schadenersatzforderungen. Außerdem kann der Mieter unter Härtegründen Widerspruch einlegen (Sozialklausel, § 574 BGB).
Ihre laufenden Pflichten
- Die Wohnung in vertragsgemäßem, gebrauchstauglichem Zustand erhalten (Instandhaltung des Gemeinschafts- und Sondereigentums, soweit Sache des Vermieters).
- Betriebskosten korrekt und fristgerecht abrechnen — spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums.
- Die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen anlegen und verzinsen.
- Den Datenschutz wahren und nur erforderliche Mieterdaten erheben.
Darf ich Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen?
Teilweise, aber nur mit wirksamen Klauseln. Starre Fristenpläne und Klauseln, die bei unrenoviert übergebener Wohnung eine Renovierungspflicht auferlegen, sind nach der Rechtsprechung unwirksam. Im Zweifel anwaltlich prüfen lassen.
Wie oft darf ich die Miete erhöhen?
Eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist frühestens 15 Monate nach Einzug bzw. der letzten Erhöhung möglich, und stets nur im Rahmen der Kappungsgrenze von 20 % (bzw. 15 %) in drei Jahren.
Kann ich einen Mieter wegen Zahlungsverzugs sofort kündigen?
Bei erheblichem Zahlungsrückstand (zwei Monatsmieten) ist eine fristlose Kündigung möglich (§ 543 BGB). Sie wird aber unwirksam, wenn der Mieter den Rückstand innerhalb der Schonfrist vollständig ausgleicht.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Kaution beträgt höchstens drei Kaltmieten und ist getrennt anzulegen (§ 551 BGB).
- Mieterhöhungen sind nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und im Rahmen der Kappungsgrenze zulässig.
- Die Mietpreisbremse (max. 10 % über Vergleichsmiete) gilt bis Ende 2029.
- Kündigung durch den Vermieter braucht ein berechtigtes Interesse — meist Eigenbedarf.
- Betriebskosten sind binnen zwölf Monaten nach Abrechnungszeitraum abzurechnen.
Quellen
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Angaben nach bestem Wissen, ohne Gewähr; Rechtsstand kann sich ändern.
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