Indexmiete oder Staffelmiete?

Wer vermietet, kann die künftige Mietentwicklung schon im Vertrag festlegen — über eine Indexmiete oder eine Staffelmiete. Beide ersparen das wiederkehrende, formelle Mieterhöhungsverfahren, funktionieren aber grundverschieden: Die eine folgt der Inflation, die andere festen Beträgen. Welche Form passt, hängt von Inflationserwartung, Planungswunsch und den örtlichen Marktregeln ab.

Im Standardmietvertrag dürfen Sie die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und im Rahmen der Kappungsgrenze erhöhen — mit Begründung und Zustimmungsverfahren. Index- und Staffelmiete sind Alternativen, die die Erhöhung von vornherein vertraglich regeln. Pro Vertrag ist nur eine der beiden Formen möglich; sie schließen einander aus.

Wie die Indexmiete funktioniert

Bei der Indexmiete (§ 557b BGB) ist die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes gekoppelt. Steigen die allgemeinen Lebenshaltungskosten, darf die Miete im selben Verhältnis nachziehen. Die Anpassung erfolgt nicht automatisch: Sie müssen sie in Textform geltend machen, und zwischen zwei Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen. Die neue Miete muss als Geldbetrag oder Veränderung beziffert werden.

Wie die Staffelmiete funktioniert

Bei der Staffelmiete (§ 557a BGB) werden die künftigen Mieten bereits bei Vertragsschluss in festen Euro-Beträgen zu festen Terminen vereinbart — etwa „ab dem 13. Monat 50 € mehr, ab dem 25. Monat weitere 50 €". Auch hier muss zwischen zwei Stufen mindestens ein Jahr liegen, und jede Stufe muss als konkreter Betrag im Vertrag stehen. Während der Staffel ist eine zusätzliche Erhöhung (etwa auf die Vergleichsmiete) ausgeschlossen.

Das Verhältnis zur Mietpreisbremse

Hier liegt ein wichtiger Unterschied. Bei der Staffelmiete muss in Gebieten mit Mietpreisbremse jede einzelne Stufe die Grenze von höchstens 10 % über der Vergleichsmiete einhalten — nicht nur die Anfangsmiete. Bei der Indexmiete muss dagegen vor allem die Ausgangsmiete der Bremse genügen; die späteren, an die Inflation gekoppelten Anpassungen unterliegen ihr in dieser Form nicht im gleichen Maße. Das macht die Indexmiete in angespannten Märkten für Vermieter oft attraktiver.

Wann was passt

• Indexmiete, wenn Sie als Vermieter einen Inflationsschutz wünschen und steigende Preise erwarten — die Miete hält real ihren Wert.
• Staffelmiete, wenn Planungssicherheit und kalkulierbare Einnahmen Vorrang haben und Sie Streit über Indexwerte vermeiden wollen.
• Für Mieter ist die Staffelmiete oft transparenter, die Indexmiete in Niedriginflationsphasen aber günstiger.

Eine pauschal „bessere" Lösung gibt es nicht: Die Wahl hängt von Ihrer Inflationserwartung, der örtlichen Marktlage und davon ab, wie viel Verwaltungsaufwand Sie tragen möchten. Die Indexmiete verlangt jedes Mal ein aktives Anpassungsschreiben, die Staffelmiete läuft von selbst.