Praxis & Recht
Due-Diligence-Checkliste vor dem Immobilienkauf
Grundbuch, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Energieausweis, Mietverträge — was Sie prüfen, bevor Sie unterschreiben.
Eine Immobilie kauft man nicht über Nacht. Zwischen Besichtigung und Notartermin liegt die Phase, in der sich teure Überraschungen noch vermeiden lassen: die Prüfung der Unterlagen. „Due Diligence" klingt nach Konzernsprache, meint aber nichts anderes als die sorgfältige Durchsicht aller Dokumente. Wer hier gründlich ist, weiß vor der Unterschrift, was er kauft — und was er sich einhandelt.
Der Verkäufer (oder Makler) sollte Ihnen die zentralen Unterlagen ohne Zögern aushändigen. Verzögerungen, Lücken oder Ausreden sind ein Warnsignal. Die folgende Liste deckt die Dokumente ab, die bei einer Eigentumswohnung oder einem vermieteten Objekt typischerweise zur Prüfung gehören.
Die wichtigsten Unterlagen im Überblick
| Unterlage | Was sie verrät |
|---|---|
| Aktueller Grundbuchauszug | Eigentümer, Belastungen (Grundschulden, Wegerechte), Vormerkungen |
| Teilungserklärung & Aufteilungsplan | Welche Räume zum Sondereigentum gehören, Stimmrechte, Sondernutzungsrechte |
| Protokolle der Eigentümerversammlung (3 Jahre) | Beschlossene Sanierungen, Streit, geplante Sonderumlagen |
| Wirtschaftsplan & letzte Jahresabrechnung | Laufende Kosten, Hausgeld, Stand der Rücklage |
| Energieausweis | Energetischer Zustand, Pflicht bei Verkauf |
| Bestehende Mietverträge | Miethöhe, Laufzeit, Kaution, Indexierung |
| Baulasten- & Altlastenauskunft | Verpflichtungen gegenüber Behörden, Bodenbelastungen |
Das Grundbuch zuerst
Der Grundbuchauszug ist das wichtigste Dokument überhaupt — er sollte aktuell sein, nicht Monate alt. Abteilung I nennt den Eigentümer, Abteilung II Lasten und Beschränkungen (etwa Wege- oder Wohnrechte), Abteilung III die Grundpfandrechte wie Hypotheken und Grundschulden. Prüfen Sie, ob Belastungen bestehen, die nach dem Kauf gelöscht werden müssen, und ob Dritte Rechte am Objekt haben.
Teilungserklärung und Versammlungsprotokolle
Bei Eigentumswohnungen entscheidet die Teilungserklärung, was Ihnen allein gehört (Sondereigentum) und was der Gemeinschaft (Gemeinschaftseigentum). Sie regelt auch Stimmrechte und etwaige Sondernutzungsrechte, etwa an Stellplatz oder Garten.
Mindestens ebenso aufschlussreich sind die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen. Hier steht, ob eine teure Dachsanierung ansteht, ob eine Sonderumlage beschlossen wurde, ob die Gemeinschaft zerstritten ist und wie hoch die Instandhaltungsrücklage tatsächlich ist.
Roter Faden in den Protokollen
Achten Sie auf wiederkehrende Themen: Eine Fassade oder ein Aufzug, über die seit Jahren „diskutiert" wird, ohne dass etwas passiert, ist meist ein verschobener Kostenblock. Steht im Protokoll bereits ein Beschluss über eine Sonderumlage, kann diese auch Sie als neuen Eigentümer treffen.
Energieausweis und Mietverträge
Der Energieausweis ist beim Verkauf Pflicht und muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Er zeigt den energetischen Zustand und gibt einen Hinweis auf mögliche Modernisierungspflichten und Heizkosten. Ein schlechter Wert ist kein K.-o.-Kriterium, aber ein Verhandlungs- und Planungsargument.
Bei vermieteten Objekten gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB): Sie treten in die bestehenden Mietverträge ein. Prüfen Sie daher genau Miethöhe, Laufzeiten, Kündigungsmöglichkeiten, ob eine Index- oder Staffelmiete vereinbart ist und wie hoch die hinterlegten Kautionen sind. Die Differenz zwischen aktueller Miete und ortsüblicher Vergleichsmiete bestimmt Ihren späteren Spielraum.
Prüfschritte in der richtigen Reihenfolge
- Unterlagen vollständig anfordern und Aktualität prüfen (Datum der Auszüge).
- Grundbuch auf Belastungen und Rechte Dritter durchgehen.
- Teilungserklärung mit dem tatsächlich genutzten Zuschnitt abgleichen.
- Protokolle der letzten drei Jahre auf Beschlüsse und Streitpunkte lesen.
- Rücklagenstand und Hausgeld mit dem Gebäudealter ins Verhältnis setzen.
- Mietverträge, Kautionen und Vergleichsmiete prüfen.
- Bei Zweifeln Gutachter, Steuerberater oder Anwalt hinzuziehen.
Diese Prüfung kostet Zeit und manchmal ein Gutachterhonorar — verglichen mit einer übersehenen Sonderumlage oder einer unwirtschaftlichen Mietstruktur ist das gut investiert.
Wer trägt die Kosten für einen Grundbuchauszug?
Den aktuellen Auszug für die Prüfung beschafft meist der Verkäufer oder der beauftragte Makler. Für die spätere Eintragung als Eigentümer fallen separate Grundbuchgebühren an, die in der Regel der Käufer zahlt.
Wie alt darf die Jahresabrechnung der WEG sein?
Verlangen Sie die jüngste vorliegende Abrechnung sowie den aktuellen Wirtschaftsplan. Liegt die letzte Abrechnung mehr als ein Jahr zurück, lohnt die Nachfrage, warum — das kann auf Verwaltungsprobleme hindeuten.
Muss ich die Due Diligence selbst machen?
Sie können vieles selbst prüfen, sollten bei größeren Investitionen aber Fachleute hinzuziehen — etwa einen Sachverständigen für die Bausubstanz und einen Steuerberater für Miet- und Steuerfragen. Das ist ein Hinweis, keine Rechtsberatung.
Das Wichtigste in Kürze
- Fordern Sie alle Unterlagen vollständig und aktuell an — Lücken sind ein Warnsignal.
- Der Grundbuchauszug zeigt Eigentümer, Belastungen und Rechte Dritter.
- Versammlungsprotokolle der letzten drei Jahre verraten geplante Kosten und Sonderumlagen.
- Bei vermieteten Objekten gilt „Kauf bricht nicht Miete" — Mietverträge genau prüfen.
- Ein Gutachterhonorar ist günstiger als eine übersehene Sanierung.
Quellen
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Angaben nach bestem Wissen, ohne Gewähr; Rechtsstand kann sich ändern.
Eine Frage offen geblieben? Alle Themen ansehen oder persönlich nachfragen.