Immobilien-Grundlagen
Neubau oder Bestand als Kapitalanlage?
Neubau punktet bei Abschreibung und Energiestandard, Bestand bei Preis und Lage — die Entscheidung hängt von Steuerlage, Risikoneigung und Zeithorizont ab.
Kaum eine Frage spaltet Immobilienanleger so sehr wie diese. Der Neubau lockt mit hohen Abschreibungen und planbaren Folgekosten, der Bestand mit niedrigerem Quadratmeterpreis und etablierter Lage. Beide Wege funktionieren — aber sie passen zu unterschiedlichen Anlegern. Wer die Unterschiede kennt, entscheidet sachlich statt nach Bauchgefühl.
Vorweg: „besser" gibt es nicht pauschal. Ein Neubau mit hoher Sonderabschreibung kann für einen Spitzenverdiener steuerlich sehr attraktiv sein, während ein gut geschnittener Altbau in zentraler Lage für einen langfristig orientierten Anleger die robustere Wahl ist. Entscheidend sind vier Stellschrauben: Steuerwirkung, Preis und Lage, Energiestandard sowie das Risiko künftiger Instandhaltung.
Der größte Unterschied: die Abschreibung
Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) mindert das zu versteuernde Einkommen, ohne dass real Geld abfließt. Genau hier trennen sich Neubau und Bestand am deutlichsten.
| Merkmal | Bestand | Neubau |
|---|---|---|
| Lineare AfA | 2 % / Jahr (Baujahr ab 1925) | 3 % / Jahr (Fertigstellung ab 2023) |
| Degressive AfA | nicht möglich | 5 % vom Restwert (Baubeginn 10/2023–09/2029) |
| Sonder-AfA § 7b | nicht möglich | zusätzlich 5 % in den Jahren 1–4 (an Auflagen geknüpft) |
| Kaufpreis je m² | meist niedriger | meist höher |
| Energiestandard | oft sanierungsbedürftig | aktueller Standard (GEG) |
Ein Neubau kann in den ersten vier Jahren über degressive AfA und § 7b auf rund 10 % Abschreibung pro Jahr kommen. Ein Bestandsgebäude schreibt dagegen konstant mit 2 % ab. Für Anleger mit hohem Grenzsteuersatz ist das ein gewichtiger Hebel — allerdings nur, wenn das Neubauobjekt die strengen Auflagen des § 7b (Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitssiegel, Baukostengrenzen) tatsächlich erfüllt.
Steuervorteil ist nicht alles
Ein hoher Abschreibungssatz nützt nur, wenn er auf einen fairen Kaufpreis trifft. Wird die Steuerersparnis durch einen überhöhten Neubaupreis erkauft, ist unterm Strich nichts gewonnen. Rechnen Sie immer die Gesamtrendite nach Steuern — nicht die AfA isoliert.
Preis, Lage und Sanierungsbedarf
Bestandsimmobilien sind je Quadratmeter in der Regel günstiger und liegen häufig in gewachsenen, gut angebundenen Vierteln. Der Preis spiegelt aber den Zustand: Bei einem Altbau gehören Dach, Heizung, Fenster, Leitungen und Fassade auf den Prüfstand. Diese Posten lassen sich teils als Erhaltungsaufwand sofort absetzen, treffen aber die Liquidität.
Der Neubau startet mit aktueller Technik und kalkulierbar niedrigen Instandhaltungskosten in den ersten Jahren. Dafür zahlt man einen Aufschlag, und die Lage ist oft peripherer, weil zentrale Grundstücke knapp sind.
- 01
Zustand erfassen
Beim Bestand ein Sachverständigengutachten oder zumindest einen sorgfältigen Blick auf Dach, Heizung, Elektrik und Fenster einholen.
- 02
Instandhaltungsrücklage prüfen
Bei Eigentumswohnungen zeigt die WEG-Rücklage, ob teure Sanierungen anstehen — das kann die Rendite über Jahre belasten.
- 03
Energiestatus einordnen
Energieausweis lesen: Eine schlechte Effizienzklasse bedeutet künftige Pflichten und höhere Nebenkosten für Mieter.
- 04
Gesamtkosten rechnen
Kaufpreis plus erwartete Sanierung beim Bestand gegen den Neubaupreis stellen — erst dann sind die Optionen vergleichbar.
Energiestandard wird zum Werttreiber
Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) gewinnt die Effizienzklasse an Bedeutung. Neubauten erfüllen den aktuellen Standard und sind gegen kommende Verschärfungen besser gewappnet. Beim Bestand drohen je nach Zustand Nachrüstpflichten und ein „Sanierungsstau", der den Wiederverkaufswert drückt. Eine energetisch schwache Immobilie kann zum sogenannten Stranded Asset werden — gut gepflegte Altbauten in Toplage bleiben dagegen gefragt.
Für wen sich was eher eignet
- Neubau: für Anleger mit hohem Grenzsteuersatz, die den Abschreibungshebel nutzen und in den ersten Jahren wenig Instandhaltungsaufwand wollen.
- Bestand: für preissensible, langfristig orientierte Anleger, die Lagequalität und einen niedrigeren Einstieg schätzen und Sanierung aktiv steuern können.
Ist ein Neubau wegen der Abschreibung automatisch die bessere Geldanlage?
Nein. Die höhere AfA ist nur ein Baustein. Entscheidend ist die Gesamtrendite nach Steuern, in die Kaufpreis, Lage, Mietniveau und Folgekosten einfließen. Ein überteuerter Neubau kann trotz hoher Abschreibung schlechter abschneiden als ein fair bewerteter Bestand.
Kann ich Sanierungskosten beim Bestand steuerlich nutzen?
Ja. Erhaltungsaufwand ist grundsätzlich sofort als Werbungskosten absetzbar. Vorsicht beim sogenannten anschaffungsnahen Aufwand: Übersteigen Renovierungen in den ersten drei Jahren nach Kauf 15 % der Gebäudekosten, müssen sie über die AfA verteilt werden.
Wie wichtig ist die Effizienzklasse beim Bestandskauf?
Sehr wichtig. Eine schwache Klasse bedeutet höhere Nebenkosten, mögliche Nachrüstpflichten und ein Risiko für den Wiederverkaufswert. Sie sollte in die Preisverhandlung einfließen.
Das Wichtigste in Kürze
- Neubau: bis ~10 % AfA in den Jahren 1–4 (degressiv + § 7b), aber höherer Kaufpreis.
- Bestand: nur 2 % lineare AfA, dafür günstigerer Einstieg und oft bessere Lage.
- Beim Bestand Sanierungsbedarf realistisch einrechnen — Dach, Heizung, Fenster, Elektrik.
- Energiestandard wird zum Werttreiber: schwache Effizienz drückt den Wiederverkauf.
- Maßgeblich ist die Gesamtrendite nach Steuern, nicht der Abschreibungssatz allein.
Quellen
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Angaben nach bestem Wissen, ohne Gewähr; Rechtsstand kann sich ändern.
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