Immobilien-Grundlagen
Cashflow: Wann trägt sich eine vermietete Wohnung selbst?
Der Cashflow ist, was nach Rate, nicht umlagefähigen Kosten und Steuereffekt monatlich übrig bleibt oder fehlt.
Die Mietrendite sagt, ob ein Objekt grundsätzlich attraktiv ist. Der Cashflow sagt, ob Sie es sich Monat für Monat leisten können. Beides ist nicht dasselbe — eine Wohnung kann renditestark sein und trotzdem jeden Monat Geld kosten. Dieser Artikel zeigt, wie Sie den Cashflow ehrlich berechnen.
Cashflow ist simpel definiert: Was kommt rein, was geht raus, was bleibt übrig? Bei einer vermieteten Wohnung kommt die Kaltmiete rein. Raus gehen die Finanzierungsrate (Zins und Tilgung) und die Kosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen dürfen. Hinzu kommt der Steuereffekt, der das Ergebnis spürbar verändern kann.
Die drei Bausteine der Cashflow-Rechnung
- 01
Einnahmen: die Nettokaltmiete
Nur die Kaltmiete zählt. Betriebskosten sind durchlaufende Posten und gehören nicht hinein.
- 02
Ausgaben: Rate plus nicht umlagefähige Kosten
Die Annuität (Zins + Tilgung) sowie Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage und die nicht umlagefähigen Anteile der Hausgeldabrechnung.
- 03
Steuereffekt: AfA und Zinsen
Abschreibung und Schuldzinsen mindern Ihr zu versteuerndes Einkommen. Die daraus resultierende Steuerersparnis fließt in den Cashflow nach Steuern ein.
Ein einfaches Rechenbeispiel
Angenommen, eine Wohnung kostet 250.000 € (Gebäudeanteil 175.000 €), die Nettokaltmiete beträgt 900 € im Monat. Finanziert sind 225.000 € zu 4 % Zins und 2 % Tilgung (Annuität 6 % = 1.125 €/Monat). Grenzsteuersatz 42 %.
| Position | Monat | Jahr |
|---|---|---|
| Nettokaltmiete | + 900 € | + 10.800 € |
| Annuität (Zins + Tilgung) | − 1.125 € | − 13.500 € |
| Nicht umlagefähige Kosten | − 120 € | − 1.440 € |
| Cashflow vor Steuern | − 345 € | − 4.140 € |
| Steuererstattung (AfA + Zinsen) | + ~220 € | + ~2.640 € |
| Cashflow nach Steuern | ≈ − 125 € | ≈ − 1.500 € |
In diesem Beispiel kostet die Wohnung nach Steuern rund 125 € im Monat — sie trägt sich noch nicht ganz selbst. Wichtig: Ein großer Teil der Rate ist Tilgung, also Vermögensaufbau. Sie „verlieren" das Geld nicht, Sie wandeln es in Schuldenabbau um.
Tilgung ist kein verlorenes Geld
Im Beispiel stecken in der Annuität rund 375 € monatliche Tilgung. Dieser Teil reduziert Ihre Restschuld und baut Eigenkapital auf. Der reine Liquiditätsabfluss sagt also nicht alles — entscheidend ist, ob Sie die Unterdeckung dauerhaft tragen können und wollen.
Positiver, neutraler und negativer Cashflow
- Positiver Cashflow: Die Wohnung wirft monatlich Überschuss ab — selten bei hohen Kaufpreisfaktoren, häufiger in renditestarken Lagen.
- Neutraler Cashflow: Einnahmen und Ausgaben (nach Steuer) gleichen sich aus — die Wohnung trägt sich selbst.
- Negativer Cashflow: Sie schießen monatlich zu. Vertretbar, wenn der Zuschuss in Tilgung fließt und Sie ihn dauerhaft stemmen können.
Was viele vergessen
Ehrliche Cashflow-Rechnungen kalkulieren ein Mietausfallrisiko (etwa zwei bis vier Prozent der Jahresmiete) und eine realistische Instandhaltungsrücklage ein. Wer diese Posten weglässt, rechnet sich das Objekt schön. Und: Nach Ablauf der Zinsbindung kann die Anschlussfinanzierung den Cashflow verändern — auch das gehört in die Planung.
Ist negativer Cashflow ein Ausschlusskriterium?
Nicht zwingend. Solange die Unterdeckung überwiegend aus Tilgung besteht und Sie sie dauerhaft tragen können, kann das ein bewusster Vermögensaufbau sein. Problematisch wird es, wenn der Zuschuss Ihre Liquidität übersteigt.
Zählt die Tilgung als Kosten?
Für die reine Liquidität ja — das Geld fließt ab. Wirtschaftlich ist Tilgung aber Vermögensaufbau, kein Verlust. Deshalb sollte man Cashflow und Vermögensentwicklung getrennt betrachten.
Wie berücksichtige ich Mietausfall und Reparaturen?
Planen Sie einen Puffer ein: grob zwei bis vier Prozent der Jahresmiete für Mietausfall und eine jährliche Instandhaltungsrücklage. Ohne diese Posten ist die Rechnung unrealistisch.
Das Wichtigste in Kürze
- Cashflow = Kaltmiete minus Rate minus nicht umlagefähige Kosten, plus Steuereffekt.
- Eine Wohnung kann renditestark sein und trotzdem monatlich Geld kosten.
- Tilgung ist Vermögensaufbau, kein verlorenes Geld — Liquidität und Vermögen getrennt betrachten.
- Mietausfall und Instandhaltung gehören zwingend in jede ehrliche Rechnung.
- Die Anschlussfinanzierung nach der Zinsbindung kann den Cashflow verändern.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Angaben nach bestem Wissen, ohne Gewähr; Rechtsstand kann sich ändern.
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