Immobilien-Grundlagen
Kaufpreisfaktor: Was das 20- bis 25-Fache der Jahresmiete bedeutet
Der Kaufpreisfaktor zeigt in einer Zahl, wie teuer eine Immobilie im Verhältnis zur Miete ist — und ist der Kehrwert der Bruttomietrendite.
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt) ist die schnellste Kennzahl, um eine Anlageimmobilie einzuordnen. Er beantwortet die Frage: Wie viele Jahresmieten kostet das Objekt? Ein Faktor von 20 bis 25 gilt vielerorts als fair — aber die Zahl allein sagt noch nicht, ob ein Kauf klug ist.
Die Formel ist denkbar einfach: Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Kostet eine Wohnung 300.000 € und bringt 12.000 € Jahresmiete, beträgt der Faktor 25. Anders gesagt: Rein rechnerisch hätte die Wohnung sich nach 25 Jahren Miete „bezahlt" — Kosten und Zinsen außen vor.
Faktor und Bruttomietrendite sind dasselbe — nur umgekehrt
Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite. Wer den einen kennt, kennt den anderen: Rendite in Prozent ≈ 100 geteilt durch den Faktor. Das macht die Einordnung im Kopf leicht.
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite | Grobe Einordnung |
|---|---|---|
| 20× | 5,0 % | günstig — typisch für B-/C-Lagen |
| 25× | 4,0 % | moderat — solider Standard |
| 30× | 3,3 % | ambitioniert — oft gefragte Großstädte |
| 35× | 2,9 % | teuer — Top-Lagen, viel Wertsteigerung eingepreist |
Regionale Unterschiede sind riesig
Es gibt keinen bundesweit „richtigen" Faktor. In gefragten Metropolen liegen Faktoren von 30 und mehr seit Jahren im Normalbereich, weil Käufer auf Wertsteigerung und Wertstabilität setzen. In strukturschwächeren Regionen gibt es Objekte unter dem 20-Fachen — dort ist die laufende Rendite hoch, aber das Wertsteigerungs- und Vermietungsrisiko ebenso. Der Faktor muss immer im Kontext der Lage gelesen werden.
Hoher Faktor ist nicht automatisch schlecht
Ein Faktor von 30 in einer wachsenden Großstadt kann eine bessere Investition sein als ein Faktor von 18 in einer schrumpfenden Region. Im ersten Fall zahlen Sie für Sicherheit und Nachfrage, im zweiten Fall werden Sie womöglich für ein erhöhtes Leerstandsrisiko entschädigt. Die Kennzahl ersetzt nicht das Urteil über die Lage.
Wo die Kennzahl an ihre Grenzen stößt
- Sie rechnet mit der Bruttomiete — Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall bleiben außen vor.
- Sie sagt nichts über den Zustand des Gebäudes und anstehende Sanierungen aus.
- Sie berücksichtigt weder Finanzierungszinsen noch Ihre Steuersituation.
- Sie ignoriert Mietsteigerungspotenzial: Eine heute niedrige Miete kann den Faktor künstlich aufblähen.
- Sie blendet die Kaufnebenkosten aus, die den realen Einstiegspreis um rund 10 % erhöhen.
Prüfen Sie immer gegen den Mietspiegel
Ein verlockend niedriger Faktor entsteht oft durch eine zu optimistisch angesetzte Miete. Vergleichen Sie die unterstellte Kaltmiete pro Quadratmeter mit dem örtlichen Mietspiegel. Liegt sie deutlich darüber, ist die Miete — und damit der gute Faktor — nicht nachhaltig erzielbar.
Der Kaufpreisfaktor ist ein guter erster Filter — aber ein schlechter alleiniger Ratgeber.
Welcher Kaufpreisfaktor ist gut?
Als grobe Orientierung gilt das 20- bis 25-Fache der Jahresmiete als fair. In gefragten Städten sind höhere Faktoren üblich, weil dort Wertstabilität mitbezahlt wird. Entscheidend ist immer der Abgleich mit der konkreten Lage.
Rechne ich mit Kalt- oder Warmmiete?
Mit der Nettokaltmiete. Betriebskosten sind durchlaufende Posten und gehören nicht in die Renditebetrachtung.
Ist ein niedriger Faktor immer besser?
Nein. Ein sehr niedriger Faktor signalisiert oft ein höheres Risiko — etwa schwache Lage oder eine zu optimistisch angesetzte Miete. Prüfen Sie die Miete immer gegen den Mietspiegel.
Das Wichtigste in Kürze
- Kaufpreisfaktor = Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete.
- Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Rendite ≈ 100 / Faktor.
- 20- bis 25-Fach gilt als fair; Großstädte liegen oft bei 30 und mehr.
- Die Kennzahl ignoriert Kosten, Zustand, Zinsen und Steuern — nur ein erster Filter.
- Niedriger Faktor durch zu hohe Mietannahme? Immer gegen den Mietspiegel prüfen.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Angaben nach bestem Wissen, ohne Gewähr; Rechtsstand kann sich ändern.
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