Wie Sie ein überteuertes Immobilien-Angebot erkennen

Eine überteuerte Kapitalanlage-Immobilie sieht von außen aus wie jede andere — der Schaden steckt im Preis. Wer 20 oder 30 Prozent zu viel zahlt, holt das über die Miete kaum je wieder rein. Die gute Nachricht: Sie brauchen kein Gutachten, um die gröbsten Überpreise zu enttarnen. Ein paar nachprüfbare Kennzahlen und ein nüchterner Blick auf das Drumherum reichen oft schon.

Sogenannte „Schrottimmobilien“ sind selten baufällig — sie sind schlicht deutlich über Wert verkauft, oft an Käufer in einer anderen Region, die das Objekt nie betreten haben. Im Preis stecken hohe Vertriebsmargen und Innenprovisionen, die der Käufer mitfinanziert, ohne sie zu sehen. Die folgenden Prüfschritte helfen Ihnen, ein Angebot einzuordnen, bevor Sie etwas unterschreiben.

Schritt 1: Den Kaufpreisfaktor berechnen

Der Kaufpreisfaktor ist die schnellste Plausibilitätsprüfung. Er sagt, wie viele Jahres-Nettokaltmieten der Kaufpreis entspricht: Kaufpreis geteilt durch die Jahres-Nettokaltmiete. Ein Faktor von 25 bedeutet, dass die Immobilie das 25-Fache ihrer Jahresmiete kostet — die Bruttomietrendite liegt dann bei 4 Prozent (100 geteilt durch den Faktor).

Wichtig: Der Faktor allein verurteilt nichts. Eine Top-Lage mit hoher Wertstabilität rechtfertigt einen höheren Faktor als eine strukturschwache Gegend. Aber er gibt Ihnen sofort ein Gefühl, ob Sie über- oder unterdurchschnittlich zahlen — und einen Hebel für die Verhandlung.

Schritt 2: Die Miete gegen den örtlichen Mietspiegel prüfen

Viele überteuerte Angebote rechnen sich nur über eine geschönte Mietprognose. Verlangt wird im Prospekt eine Miete, die am realen Markt gar nicht durchsetzbar ist — und schon stimmt die Rendite auf dem Papier. Prüfen Sie deshalb die angesetzte Miete pro Quadratmeter gegen den offiziellen Mietspiegel der Stadt oder gegen aktuelle Vergleichsangebote auf den großen Portalen.

Schritt 3: Mit dem Bestand vergleichen, nicht nur mit anderen Neubauten

Vertriebsobjekte werden gern nur mit anderen Vertriebsobjekten verglichen — die alle denselben Aufschlag tragen. Aussagekräftiger ist der Vergleich mit dem normalen Bestandsmarkt: Was kostet eine vergleichbare Wohnung in derselben Lage über einen klassischen Makler oder von privat? Liegt das Angebotsobjekt deutlich darüber, finanzieren Sie wahrscheinlich Vertriebskosten mit.

Ebenso zählt der Quadratmeterpreis im Verhältnis zur Lage. Ein hoher Quadratmeterpreis ist in einer gefragten Innenstadt normal, in einer Randlage dagegen ein Alarmzeichen. Lage schlägt Ausstattung — ein schicker Grundriss macht eine schwache Lage nicht wett.

Schritt 4: Nach Weichkosten und Innenprovisionen fragen

„Weichkosten“ sind alle Kosten, die nicht in den Substanzwert der Immobilie fließen: Vertriebsprovisionen, Marketing, Konzeptionsgebühren. Bei strukturierten Vertrieben können sich darin erhebliche Aufschläge verbergen. Übersteigt die Innenprovision 15 Prozent des einzusetzenden Kapitals, muss der Vermittler darüber grundsätzlich von sich aus aufklären — fragen Sie aktiv danach und lassen Sie sich die Höhe nennen.

Die Prüf-Checkliste vor der Unterschrift

1. 01

   Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite ausrechnen

   Kaufpreis geteilt durch Jahres-Nettokaltmiete. Vergleichen Sie mit der Tabelle oben und mit der Lage.

2. 02

   Angesetzte Miete gegen Mietspiegel halten

   Liegt die kalkulierte Miete pro Quadratmeter über dem örtlichen Mietspiegel und über echten Inseraten? Dann ist sie geschönt.

3. 03

   Mit dem freien Bestandsmarkt vergleichen

   Was kostet Vergleichbares ohne Vertriebsaufschlag in derselben Straße oder im selben Viertel?

4. 04

   Weichkosten und Innenprovision erfragen

   Lassen Sie sich alle Kosten aufschlüsseln, die nicht in die Bausubstanz fließen.

5. 05

   Notarvertrag mindestens 14 Tage vorab lesen

   Wird der Entwurf erst kurz vor dem Termin geschickt oder zum Eiltermin gedrängt, ist Vorsicht geboten.

6. 06

   Zweite, unabhängige Meinung einholen

   Ein neutraler Blick auf Preis und Zahlen kostet wenig — ein Fehlkauf kostet sechsstellig.