Wissen · Immobilien

Eine Immobilie kaufen,
die sich selbst bezahlt.

Eine Kapitalanlageimmobilie hat mit dem eigenen Zuhause wenig gemeinsam. Sie kaufen nicht, um darin zu wohnen. Sie kaufen, damit jemand anderes Ihr Vermögen aufbaut — Monat für Monat.

Der Unterschied

Eigenheim vs. Kapitalanlage

Eigenheim

  • —Sie zahlen die Rate selbst
  • —Kein laufender Ertrag
  • —Steuerlich kaum nutzbar
  • —Emotionale Entscheidung
  • —Bindet Kapital ohne Rendite

Kapitalanlage

  • —Mieter zahlt die Rate (teilweise oder vollständig)
  • —Mieteinnahmen fließen monatlich
  • —Abschreibungen und Zinsen steuerlich absetzbar
  • —Reine Renditeperspektive
  • —Fremdkapital arbeitet für Sie

Wer eine Kapitalanlageimmobilie kauft, trifft keine emotionale Entscheidung. Er setzt Struktur ein — mit Zahlen, die stimmen müssen.

Die Mechanik

Wie es funktioniert — Schritt für Schritt

01

Sie kaufen eine vermietete Wohnung

In einer stabilen deutschen Lage — wo Nachfrage konstant ist, Leerstände selten und Mietpreise langfristig steigen.

02

Die Bank finanziert den Großteil

Sie bringen Eigenkapital ein — oft 20 bis 30 % des Kaufpreises. Den Rest finanziert die Bank. Der Fremdkapitalhebel ist ein zentrales Merkmal dieser Anlagestrategie.

03

Der Mieter zahlt Ihre Rate

Die Mieteinnahmen decken die monatliche Kreditrate — vollständig oder zu einem erheblichen Teil. Sie bauen Vermögen auf, ohne es vollständig aus eigener Tasche zu finanzieren.

04

Steuern arbeiten für Sie

Zinsen sind als Werbungskosten absetzbar. Dazu kommt die Gebäude-AfA: bei Bestandsbauten 2 % pro Jahr, bei Neubauten linear 3 % — oder seit Oktober 2023 degressiv 5 % vom Restwert (§ 7 Abs. 5a EStG). Für neu gebaute Mietwohnungen kommt unter den Voraussetzungen des § 7b EStG eine Sonderabschreibung von 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren hinzu — zusammen rund 10 % pro Jahr in den ersten vier Jahren, danach 5 %. Bei höheren Einkommen summiert sich das zu spürbarer Steuerentlastung.

05

Nach 10 Jahren: steuerfreier Verkauf möglich

Wer eine Immobilie mindestens 10 Jahre hält, kann einen Wertzuwachs steuerfrei realisieren. Das ist eine der wenigen verbliebenen Steuerfreiheiten im deutschen Recht für Privatanleger.

Steuerliche Wirkung hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Die hier dargestellten Mechanismen sind allgemeiner Natur und ersetzen keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung.

Standort

Warum A-Lage zählt

A-Lagen sind Städte und Stadtteile mit konstant hoher Nachfrage, stabiler Wirtschaftsstruktur und langfristigem Mietpreisniveau. Dazu gehören Metropolen wie München, Hamburg, Frankfurt, aber auch wirtschaftsstarke Mittelstädte.

Die Logik ist einfach: Wo viele Menschen wohnen wollen, bleibt Leerstand selten. Wo Leerstand selten ist, sind Mieteinnahmen verlässlich. Und verlässliche Mieteinnahmen sind die Grundlage für alles andere.

Günstigere Lagen versprechen höhere Anfangsrenditen — tragen aber höhere Risiken bei Mietausfällen, Wertstabilität und Anschlussfinanzierung. Kapitalanleger mit Vermögensaufbau-Fokus fahren mit A-Lagen langfristig besser.

Voraussetzungen

Für wen das funktioniert

Eine Kapitalanlageimmobilie ist kein Produkt für jeden — und das ist gut so. Die Mechanik funktioniert, wenn die Grundvoraussetzungen stimmen.

Stabiles Einkommen

Die Bank prüft Ihre Bonität sorgfältig. Ein gesichertes, nachweisbares Einkommen ist Grundvoraussetzung für die Finanzierung.

Eigenkapital

Als Richtwert gelten mindestens 25.000 Euro Liquidität — für Kaufnebenkosten, Puffer und Eigenkapitalanteil.

Anlagehorizont

Immobilien sind kein kurzfristiges Investment. Wer einen Horizont von 15 bis 25 Jahren mitbringt, kann die Mechanik voll ausspielen.

Steuerpflicht in Deutschland

Die steuerlichen Vorteile greifen für Personen mit deutschem Einkommensteuer-Hintergrund. Grenzfälle sollten vorab geprüft werden.

Nächster Schritt

Passt das zu Ihrer Situation?

Andreas Heinze prüft mit Ihnen, ob und wie eine Kapitalanlageimmobilie in Ihre persönliche Vermögensstruktur passt — ohne Druck, ohne Standardlösung.

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