Wissen · Glossar
Begriffe,
die Sie kennen sollten.
Kein Fachjargon ohne Erklärung. Nur die Begriffe, die im Gespräch über Sachwert-Investments wirklich auftauchen — mit der Erklärung, die tatsächlich hilft.
A
AfA (Absetzung für Abnutzung)
Steuerliche Abschreibung auf abnutzbare Wirtschaftsgüter wie Gebäude oder technische Anlagen. Der Wert der Anlage wird jährlich als Aufwand steuerlich geltend gemacht — das reduziert das zu versteuernde Einkommen. Bei Neubauten gilt aktuell eine lineare AfA von 3 % pro Jahr.
A-Lage
Bezeichnung für Städte oder Stadtteile mit hoher, stabiler Nachfrage nach Wohnraum. Typisch: Metropolen wie München, Hamburg, Frankfurt sowie wirtschaftsstarke Mittelstädte. A-Lagen bieten verlässlichere Mieteinnahmen und stabilere Wertentwicklung als Randlagen.
Anschlussvermietung
Neuvermietung nach Auszug eines Mieters. In A-Lagen in der Regel schnell möglich — Leerstandszeiten sind kurz, Nachfrage konstant hoch.
D
Degressive Abschreibung
Abschreibungsmethode, bei der in den ersten Jahren höhere Beträge abgesetzt werden als in späteren. Besonders vorteilhaft, wenn die Steuerlast zum Investitionszeitpunkt am höchsten ist — etwa bei Spitzenverdienern in der aktiven Berufsphase.
Denkmalschutz-AfA
Erhöhte Abschreibungsmöglichkeit nach § 7i EStG für denkmalgeschützte Immobilien. Sanierungskosten können über 10 Jahre mit bis zu 9 % pro Jahr abgeschrieben werden — deutlich attraktiver als die reguläre AfA. Voraussetzung: behördlich anerkannte Sanierung.
Direktinvestition
Direkter Erwerb einer Anlage — im Unterschied zu indirekten Formen wie Fonds oder ETFs. Bei Photovoltaik bedeutet das: Sie werden Miteigentümer oder Alleineigentümer einer Anlage, nicht Anleger in einem Wertpapier.
E
EEG (Erneuerbare-Energien-Gesetz)
Deutsches Gesetz, das Betreibern von Solaranlagen eine feste Vergütung für eingespeisten Strom garantiert. Die Vergütung gilt für 20 Jahre ab Inbetriebnahme und ist unabhängig vom Börsenpreis. Eines der wenigen gesetzlich gesicherten Einkommensinstrumente im Investmentbereich.
Eigenkapital
Der Teil des Kaufpreises, den Sie aus eigenen Mitteln einbringen. Bei Kapitalanlageimmobilien typischerweise 20–30 % — der Rest wird finanziert. Mehr Eigenkapital bedeutet niedrigere Rate, weniger Hebel.
Eigenkapitalrendite
Rendite bezogen auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital — nicht auf den Gesamtkaufpreis. Durch Fremdfinanzierung kann die Eigenkapitalrendite deutlich über der Gesamtrendite der Immobilie liegen. Das ist der Kern des Hebeleffekts.
Einspeisevergütung
Der Preis, den Netzbetreiber für eingespeisten Solarstrom zahlen müssen. Gesetzlich festgelegt im EEG, gilt 20 Jahre. Wer heute baut, kennt die Vergütung für die nächsten zwei Jahrzehnte — das ist strukturelle Planbarkeit.
Erbschaftsteuer-Freibetrag
Betrag, der steuerfrei vererbt werden kann. Kinder können von jedem Elternteil alle 10 Jahre bis zu 400.000 Euro steuerfrei erben oder geschenkt bekommen. Wer rechtzeitig plant, kann mehrere Zyklen nutzen — das ist legale Nachlassgestaltung.
F
Fremdkapitalhebel
Der Effekt, mit Fremdkapital (Bankkredit) eine größere Investition zu tätigen, als mit Eigenkapital allein möglich wäre. Das Fremdkapital arbeitet für Sie — der Mieter oder die Anlage tilgt den Kredit, während der Wertzuwachs und die Erträge Ihnen gehören.
G
Grundbuch
Öffentliches Register, das Eigentumsverhältnisse und Belastungen von Immobilien dokumentiert. Wer im Grundbuch steht, ist rechtlich Eigentümer. Hypotheken und Grundschulden werden ebenfalls eingetragen.
Grundschuld
Sicherungsrecht der Bank an einer Immobilie. Wer eine Immobilie finanziert, bestellt der Bank eine Grundschuld als Sicherheit. Sie werden Eigentümer — die Grundschuld ist kein Eigentumsvorbehalt, sondern lediglich Sicherheit für den Fall des Zahlungsausfalls.
I
IAB (Investitionsabzugsbetrag)
Steuerliches Instrument nach § 7g EStG: Bis zu 50 % der geplanten Investitionssumme können bereits im Jahr vor der Investition steuerlich abgezogen werden. Effektiv eine zinsfreie Steuerverschiebung in die Zukunft — attraktiv bei hoher aktueller Steuerlast.
Inflation
Allgemeiner Preisanstieg, der die Kaufkraft von Geld verringert. Bei 3 % Inflation verliert Geld auf dem Konto real jeden Monat an Wert. Über 20 Jahre kann ein nominell unveränderter Betrag real fast die Hälfte seines Wertes eingebüßt haben.
K
Kaufkraft
Was man für einen bestimmten Geldbetrag tatsächlich kaufen kann. Bleibt nominal gleich — sinkt real, wenn Preise steigen. Kaufkrafterhalt bedeutet: das Vermögen wächst mindestens so schnell wie die Inflation.
Kapitalanlageimmobilie
Eine Immobilie, die nicht zur Eigennutzung gekauft wird, sondern als Investition — zur Erzielung von Mieteinnahmen und Wertzuwachs. Andere Logik als ein Eigenheim: hier zählen Rendite, steuerliche Wirkung und Finanzierungsstruktur.
N
Nettomietrendite
Jährliche Mieteinnahmen (nach Abzug von Verwaltung, Instandhaltung, Nicht-Umlagefähigem) geteilt durch den Kaufpreis. Die realistischere Kennzahl als die Bruttomietrendite — sie zeigt, was nach Kosten wirklich übrig bleibt.
Nießbrauch
Recht, eine fremde Sache zu nutzen und ihre Erträge zu ziehen — ohne Eigentümer zu sein. Klassisches Instrument der Nachlassgestaltung: Eltern übertragen die Immobilie auf Kinder, behalten aber das Nießbrauchrecht und damit die Mieteinnahmen bis zum Tod.
P
PPA (Power Purchase Agreement)
Stromliefervertrag, bei dem Strom direkt an einen Abnehmer (Unternehmen, Versorger) verkauft wird — außerhalb der EEG-Vergütung. Für ältere Anlagen nach Ablauf der EEG-Förderung relevant. Preis wird vertraglich vereinbart.
Photovoltaik (PV)
Technologie zur Umwandlung von Sonnenlicht in elektrischen Strom. Im Investmentkontext relevant als Freiflächenanlagen (gewerbliche Großanlagen) — nicht zu verwechseln mit Haus- oder Balkonanlagen.
S
Sonderabschreibung (§ 7g EStG)
Zusätzliche Abschreibung von bis zu 20 % im ersten Jahr nach Anschaffung einer Anlage. Kann auf den regulären Abschreibungsbetrag aufgeschlagen werden. Voraussetzung: bestimmte Betriebsgrößen und Einkunftsarten.
T
Tilgung
Rückzahlung des Kreditbetrags. Jede Rate besteht aus Zins und Tilgung — mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld. Bei Annuitätendarlehen bleibt die Rate konstant, aber der Tilgungsanteil steigt über die Zeit.
Tilgungsrate
Prozentualer Anteil der jährlichen Tilgung am Darlehen. 2 % Tilgung bei 300.000 Euro = 6.000 Euro pro Jahr Schuldenabbau. Niedrige Tilgungsrate bedeutet längere Laufzeit, höhere Zinslast über die Gesamtlaufzeit.
W
Werbungskosten
Kosten, die zur Erzielung von Einnahmen entstehen und steuerlich abgesetzt werden können. Bei Vermietung z. B. Zinsen, Verwaltungskosten, Reparaturen, Abschreibung. Reduzieren das zu versteuernde Einkommen — und damit die Steuerlast.
Z
ZVE (Zu versteuerndes Einkommen)
Das Einkommen, auf das tatsächlich Einkommensteuer berechnet wird — nach Abzug aller Freibeträge, Werbungskosten und Sonderausgaben. Grundlage für die Bestimmung des Steuersatzes. Bei PV-Investments ab ca. 125.000 Euro ZVE steuerlich besonders interessant.
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